Si vengo la meva casa, se m'imputarà si he viscut a la propietat durant menys de dos anys?

Diversos drets tributaris beneficien els propietaris. Un d’ells, potser el més generós, és l’exempció de l’impost sobre els beneficis derivats de la venda de la vostra residència principal. Les regles associades a aquesta exempció requereixen normes mínimes de residència que se centren en un període de dos anys. Si no compleix el requisit de residència, ha de pagar impostos sobre els beneficis generats per la venda de la seva llar.

"Per a la venda" davant de mansió. Crèdit: Feverpitched / iStock / Getty Images

Regla d'exempció de venda d'habitatges

Estàs exempt de beneficis de 250.000 dòlars, 500.000 dòlars per a parelles casades, a la vostra residència principal sempre que hàgiu viscut i hagueu estat propietari de la casa com a mínim dos dels cinc anys anteriors a la venda. Curiosament, els dos anys no han hagut de ser consecutius no simultanis amb la propietat. Es pot, per exemple, haver llogat la casa com a arrendatari durant un any, allunyar-se durant dos anys, després comprar la casa i viure allí durant almenys un dels dos anys que era propietari de la casa abans de vendre-la. Podeu utilitzar aquesta exempció innombrables vegades, però no més sovint que una vegada cada dos anys.

Guany imposable

Només perquè vostè ha venut la seva casa per més del que el vau comprar, no significa necessàriament que tingueu un benefici, anomenat guany imposable en termes de l’IRS. Quan es compra una propietat, els costos que incorre en la venda, com ara els costos del préstec, s’afegeixen al preu de l’immoble i es converteixen en el que s’anomena la "base de la casa". Si realitzeu millores capitals a la propietat, com ara remodelar la cuina, acabar l'àtic i afegir un bany, aquests costos s’afegeixen a la vostra base i, a continuació, s’anomena "base ajustada". Quan vengueu la propietat tingueu més costos, com ara les comissions de vendes. Aquests costos, juntament amb la vostra base ajustada, es resten del preu de venda per arribar al vostre benefici imposable o guany guanyable. És aquesta xifra que està subjecta a impostos. Si compleix els requisits de residència per a l’exempció, els primers 250.000 $ o 500.000 $ de beneficis estan exempts d’impostos. Si no compleix els requisits de residència, tots els beneficis estan subjectes a impostos.

Quant costarà?

Si teniu dret a l'exempció, els beneficis per sobre del límit d'exempció s’imposen com a guanys de capital a llarg termini. La taxa de guanys de capital a llarg termini sol ser del 15 per cent, però pot ser tan baixa com zero per a guanys petits. Aquesta és també la tarifa que s'aplica a tots els beneficis de la vostra residència si pertanyen a més d’un any, però per als quals no heu complert els requisits de residència. Si teníeu la llar durant menys d'un any, el benefici s’imposarà com a plusvàlua a curt termini. El tipus d’impostos és el mateix que la taxa que pagueu pel vostre ingrés regular durant el mateix any fiscal, que estarà entre el zero i el 35 per cent.

Pagueu el guany, però no podeu escriure de la pèrdua

Malauradament, segons les normes de l’IRS si vengueu la vostra residència principal amb pèrdues, no podreu restar ni perdre aquesta pèrdua d’altres guanys de capital o dels vostres ingressos. Quan vengueu en pèrdua, s'aplicarà una de les tres circumstàncies: la primera és una venda a curt, en la qual el vostre prestador es compromet a acceptar menys del que es deu. En el segon escenari, pagueu al prestador en efectiu qualsevol defecte existent entre el preu de venda i la hipoteca. En el tercer escenari, els ingressos paguen íntegrament el prestador, però encara es mostra una pèrdua per la venda: perquè vau comprar la casa amb un important pagament inicial, va pagar el préstec o va pagar per millores de capital mentre era propietari de la casa.