Taula de continguts:
- Enfocament de mercat
- Aproximació al mercat: reconciliació de valors
- Enfocament d’ingressos
- Obtenció de taxes de capitalització
- Enfocament d’actius
La valoració de la llar pot ser bastant complexa i és millor deixar-la als professionals, però recollint els indicadors adequats del mercat i utilitzant el sentit comú i els procediments estàndard, teniu una bona oportunitat per aproximar el valor de mercat just de la vostra llar. Igual que amb tot, més dades es reuneixen i més temps ho analitzes, més sonarà el resultat. Comenceu buscant en línia informes d’avaluació reals per obtenir propietats comparables.
Enfocament de mercat
Si veieu que hi ha moltes vendes d’habitatges a la vostra zona, l’enfocament del mercat serà el més fàcil de realitzar. Aquest enfocament pren informació de vendes d'habitatges comparables i aplica aquestes dades amb mètriques de vendes a la vostra llar. Utilitzeu les dades de les transaccions que impliquen habitatges com a comparables amb les vostres en termes d’ubicació, qualitat i altres factors.Obteniu els preus de les transaccions i les xifres de peus quadrats de cada habitatge i dividiu la primera per aquesta per determinar les dades del mercat sobre el valor de la casa per peu quadrat. Si els metres quadrats no estan disponibles per a les transaccions comparables, utilitzeu el nombre de banys i dormitoris com a referència per a la comparació. També podeu utilitzar estimacions aproximades per estimar els metres quadrats utilitzant la vostra pròpia llar com a marc de referència i els avaluadors del comtat ofereixen sovint aquesta informació en línia. A més, assegureu-vos de tenir en compte les diferències en la mida del lot.
Aproximació al mercat: reconciliació de valors
Si hàgiu pogut obtenir informació sobre metratges quadrats, calculeu el preu mitjà i mitjà per cada peu quadrat i comenceu a ajustar-los cap amunt o cap avall per factors qualitatius. Aquests inclouen l'edat i la qualitat, el nombre d'arbres al jardí, les piscines i altres millores de la llar. La valoració és tant art com ciència. Afortunadament, esteu treballant amb un gran nombre, de manera que, amb cada ajustament individual, el percentatge del valor de mercat total no hauria de ser massa gran, minimitzant l'efecte de qualsevol estimació errònia que hagueu fet. Si no sou capaç d’obtenir informació sobre metratges quadrats, utilitzeu les comps com a guia menys quantitativa rígida per obtenir un valor de referència al qual pugueu fer els vostres ajustaments qualitatius.
Enfocament d’ingressos
L’enfocament de l’ingrés serà més difícil d’implementar. No obstant això, la tendència creixent del lloguer de cases plurifamiliars fa que aquest enfocament sigui cada vegada més rellevant. El càlcul final que necessiteu és dividir les taxes de lloguer del mercat en dòlars per mitjà d’una taxa de capitalització. Les taxes de capitalització s'expressen en decimals o percentatges. Així, per exemple, si la taxa de lloguer del mercat d'una casa és de 10.000 dòlars per any i la taxa de capitalització adequada és del 10 per cent, el valor de mercat de la casa és de 10.000 dòlars dividit en un 10 per cent o de 100.000 dòlars.
Obtenció de taxes de capitalització
Cerqueu en línia els informes d'avaluació actuals al vostre entorn local que incloguin un enfocament d’ingressos des del qual obtenir les taxes de capitalització. També poden estar disponibles en línia a través d’empreses d’avaluació i consultoria, que sovint publiquen aquestes dades en línia en butlletins. L’avantatge d’utilitzar aquestes fonts és que una valoració immobiliària preparada per un professional hauria d’incloure un sòlid anàlisi i revisió de com es calculava la taxa. També podeu posar-vos en contacte amb l’assessor d’impostos immobiliaris del comtat per obtenir aquesta informació. Aquest mètode és conegut informalment com el mètode d’enquesta. Si creieu que utilitzar la taxa de capitalització d'un agent immobiliari competeix la vostra contribució o la "propietat" de la valoració, podeu utilitzar-la simplement com a comprovació del seny.
Enfocament d’actius
L'enfocament dels actius es basa en el principi de substitució. La premissa és que la llar val la pena qualsevol que sigui el seu cost de substitució. Aquesta informació pot resultar difícil d’obtenir, però podeu utilitzar estimacions d’obtenció de constructors familiars que coneguin el mercat local. El cost de construir una casa variarà en funció de nombrosos factors, com ara la localització, el transport i els costos administratius.