Pagueu impostos sobre un reembossament de desemborsament?

Entendre les implicacions fiscals d’un refinançament d’efectes financers és una simple qüestió d’entendre quins són els impostos governamentals. Paguem impostos sobre ingressos i guanys. Un refinançament en efectiu pot semblar un ingrés, ja que, per definició, us ofereix diners en efectiu. Tanmateix, és, des del punt de vista de la riquesa, el millor possible. Tot i que teniu més diners a la butxaca, teniu menys diners emmagatzemats a la vostra propietat. Com que no es qualifica com a ingrés, no es deu cap impost sobre el pagament en efectiu inicial. Les refinançaments, però, poden tenir altres implicacions fiscals.

Raons de la seva refinançament de desemborsament

L’efecte d’un reemborsament d’efectiu sobre els vostres impostos depèn directament del que feu amb els diners. Si esteu pagant diners per millorar la vostra llar, el deute nou es considera "deute d’adquisició" i els interessos de la vostra hipoteca són deduïbles dels primers $ 1.000.000 o $ 500.000 del saldo de l’hipoteca, depenent de si esteu presentant com a parella casada, o amb algun altre estat, com ara solitari o matrimonial, per separat. Si esteu retirant diners en efectiu per a altres finalitats, com ara la reducció del deute, només podeu deduir els interessos dels primers 100.000 dòlars de deute "home equity".

Punts i costos

Tots els punts implicats en el vostre refinançament es poden deduir amb el temps, tot i que estiguin assignats a qualsevol deute d'adquisició o deducible. Per esbrinar la vostra deducció anual, dividiu l’import total que heu gastat en punts pel termini del préstec (en anys). Per exemple, si pagaves dos punts per obtenir un préstec de 30 anys de 200.000 dòlars, el teu cost total seria de 4.000 dòlars. Podria desfer-se de 133 dòlars anuals fins que es pagui el préstec.

Impacte sobre la base de la venda

Tingueu en compte que treure diners de la vostra propietat no afecta la seva base fiscal. Si una parella casada va comprar una propietat per 100.000 dòlars, la va retenir durant uns quants anys i la va vendre per 1.000.000 de dòlars, tindrien una plusvàlua imposable de 400.000 dòlars, després de la seva exclusió de 500.000 dòlars. Fins i tot si tinguessin una hipoteca de 800.000 dòlars a la venda en el moment de la venda, i només rebessin prop de 130.000 dòlars després de pagar les comissions de préstec i corretatge, encara haurien de pagar impostos sobre guanys de capital sobre els 400.000 $ sencers. Aquí és on el fet que un reemborsament de diners en efectiu no sigui imposable pot tornar a mossegar els propietaris.

Inversions immobiliàries d'inversió

La naturalesa fiscalment neutra de les refinançaments de diners en efectiu pot ser útil per als inversors que venen la seva propietat i que compren més immobles a través d'un intercanvi fiscal diferit de 1031. Com que aquests intercanvis no els permeten treure diners en efectiu de les operacions de venda i compra, tornar després del fet de treure diners en efectiu és una opció excel·lent. Els inversors que considerin aquesta estratègia han de treballar en estreta col·laboració amb un comptable i un advocat tributari que tingui un bon coneixement dels intercanvis 1031 per assegurar-se que el seu temps compleixi les regulacions de l'IRS, que estan en aquest tema.