Els tipus d’hipoteca s’organitzen mensualment?

Els tipus d’interès de les hipoteques estàndard no es componen mensualment, ja que els interessos d’aquests préstecs no es componen del tot. Una tarifa d’hipoteca estàndard interès simple mensualment. Això significa que cada mes pagueu tot dels interessos deguts, així que no hi ha cap interès pendent de pagar per compostos. Això és bo per als prestataris, ja que significa que cada pagament els acosta més a propietat de la seva casa. Dit això, hi ha un tipus d’hipoteca que permet compondre l’anomenat préstec d'amortització negativa.

Com funciona la composició

La composició es refereix a la percepció dels interessos acumulats en un préstec i afegir-lo al saldo del préstec, perquè acabis pagant interessos sobre interessos. Per exemple, diguem que tingueu prestat 100 dòlars per un any a un interès del 6 per cent anual, compost per mesos. La taxa anual del 6 per cent es tradueix en un 0,5 per cent al mes - un 6 per cent dividit per 12. Després del primer mes, se li cobrarà un interès de 50 centaus de dòlar - el 0,5 per cent de 100 dòlars. Aquests 50 centaus s’afegeixen al vostre saldo del préstec, el que farà que sigui de 100,50 dòlars. El mes següent, se't cobrarà 50,25 cèntims d’interès: un 0,5% de 100,50 dòlars. És a dir, ara se us cobren interessos sobre els interessos del mes anterior. Així és com funciona la composició. Els saldos de les targetes de crèdit acumulen interessos compostos i els diners que dipositeu en comptes amb interès obtenen interessos compostos. Les hipoteques estàndard, però, no es componen.

Hipoteques i interès simple

Determinar el vostre pagament

Els prestadors hipotecaris utilitzen una fórmula d'amortització per establir el vostre pagament mensual en funció de tres factors:

• La quantitat de diners que preneu, principal.
• La longitud de la termini del préstec, com ara 15 anys o 30 anys.
• El tipus d’interès sobre el préstec.

Cada pagament mensual de la vostra hipoteca és suficient per cobrir tot l’interès excepcional, així com una part del principal. L’acte d’amortitzar l’interès del préstec durant la vida del vostre préstec divideix els interessos a cada pagament principal. Com que no hi ha interessos pendents de pagar després de cada pagament mensual, no hi ha cap composició. Per exemple, diguem que contracteu una hipoteca de 100.000 dòlars durant 30 anys a un 6% d’interès anual, carregada al 0,5% per mes. La fórmula d’amortització us donaria un principi mensual amb un pagament d’interessos de 599,55 dòlars.

Interrompre el pagament

Quan s’hagi de pagar el primer pagament, s’ha de pagar 100.000 dòlars, per la qual cosa se us cobrarà un valor d’interès de 500 dòlars o el 0,5% de 100.000 dòlars. La resta del vostre primer pagament: 99,55 dòlars - va a reduir el vostre principal. El saldo del vostre préstec baixa fins als 99.900,45 dòlars. De nou, no teniu cap interès no remunerat, de manera que no hi ha cap composició.

El segon pagament inclourà un interès del 0,5 per cent en 99.900,45 dòlars, que és de 499,50 dòlars. La resta del vostre pagament mensual: 100,05 es dirigeix ​​a la reducció del principal. Amb cada pagament successiu, la quantitat d'interessos que pagueu es redueix, mentre que la quantitat de capital que pagueu augmenta. Això continua fins al darrer pagament, que es compondrà de només 2,98 dòlars d’interès i 596,57 dòlars de principal.

L’única excepció

L'única hipoteca que podria implicar la composició és una que permet amortitzar negativament. Aquesta és una hipoteca no estàndard o "exòtica" en la qual el prestador permet, però no ho requereix pagar menys que els interessos meritats sobre el préstec cada mes durant el primer any o dos del préstec. En aquests casos, la part no remunerada dels interessos es torna a sumar al saldo del préstec, amb el resultat d’interès compost.

Com funcionen les hipoteques neg-am

Diu que teniu un préstec de 30 anys, 100.000 dòlars i un 6% com el descrit anteriorment, però el vostre prestador diu que podeu fer un pagament mínim de només 400 dòlars al mes. En el moment del primer pagament, us haureu de pagar 500 dòlars. Si feu el pagament mínim, hi haurà 100 d’interessos no pagats de $ 100, que compostos elevaran el vostre saldo a 100.100 dòlars. El mes següent, us haureu d’interessar 500,50 dòlars. Torneu a pagar 400 dòlars i el saldo de 100,50 dòlars restant s’equilibra, etc. En un préstec d'amortització negativa, el els compostos d’interès mensuals.

En algun moment, una hipoteca "neg-am" es converteix en un préstec totalment amortitzable, és a dir, que els vostres pagaments es restabliran de manera que cobriran el principal i els interessos, igual que una hipoteca regular. Si el préstec en l’exemple es converteix a l’amortització total després d’un any, el vostre saldo seria d’uns 101.128 $. Durant els 29 anys restants del préstec, el vostre pagament seria d’uns 614 dòlars. Si la conversió s’ha produït després de dos anys, el vostre saldo seria de 102.431 dòlars i el vostre pagament seria d’uns 630 dòlars.

Xoc de pagament

Quan les hipoteques neg-am es converteixen en amortitzacions completes, el pagament mensual sol augmentar considerablement.A l’exemple, l’augment va superar el 50%. Una part d'això es deu als efectes dels interessos compostos, però el factor més important en l'augment és simplement que el pagament anterior era artificialment baix, ni tan sols el suficient per cobrir els interessos. Els especialistes en hipoteca fan referència a aquest augment sobtat xoc de pagament, i pot provocar un valor per defecte si els prestataris no tenen els diners. Com més llarg sigui el període negatiu al començament del préstec i com més gran sigui el dèficit entre el pagament mensual inicial i l’import total del pagament, més gran serà el xoc.