Què és un contracte d’opció d’immobles?

Un contracte d’opció d’immobles és un acord legal entre el comprador d’una propietat immobiliària i el seu propietari. El comprador potencial ha de pagar al propietari una tarifa d’opció pel dret concedit en el contracte d’opció. Com es deriva d’un contracte de venda de béns immobles, un contracte d’opcions és una derivada financera. Si el contracte d’opció és transferible o cedible, té un valor per si mateix i pot ser transferit o assignat a un altre comprador potencial per obtenir beneficis.

Opció versus obligació

Igual que la majoria de contractes d’opcions, el contracte d’opcions immobiliàries normalment ofereix al comprador potencial un dret de compra, però sense imposar l’obligació de fer-ho. Tanmateix, un propietari que signa un contracte d’opció té l’obligació legal de vendre la propietat en els termes especificats al contracte d’opció d’immobles. Si un propietari no realitza la venda en virtut del contracte d’opció, el propietari corre el risc d’una demanda que pugui forçar la venda de la propietat.

Obligació de vendre

Mentre que els compradors potencials no tenen l’obligació de comprar en una opció d’immobles, els propietaris dels contractes han de vendre al preu especificat. Si el comprador de béns immobles o el comprador de l’opció exerceix l’opció de comprar de la manera que es descriu al contracte, el propietari està obligat a vendre. Els propietaris només han de signar contractes d’opcions quan ho desitgin i puguin complir els termes del contracte. No complir l’obligació del contracte d’opció d’immobles d’obtenir una venda pot comportar una demanda de rendiment específica que obligui el venedor a complir-se.

Avantatges dels compradors

Els contractes d’opcions permeten als compradors potencials més temps per garantir el finançament, investigar les possibilitats de desenvolupament immobiliari i comprovar problemes o atreure socis. Sota contractes d’opcions, els compradors potencials poden aprofitar una petita quantitat de diners a canvi d’un gran guany. Les opcions immobiliàries es poden veure habitualment a les transaccions de lloguer amb opció o arrendament-opció, on els compradors lloguen una propietat amb drets de compra a preus acordats després d'un any. Els compradors que utilitzen contractes d’opcions d’immobles també poden millorar el seu crèdit i tenir part del lloguer aplicat a una futura compra.

Desavantatges per als compradors

Els compradors potencials han de tenir cura que la tarifa d’opció que paguen per obtenir un contracte d’opció d’immobles no sigui massa alta. Un comprador potencial que declara fer exercici d’un contracte d’opció sovint perdrà tota la tarifa d’opció. En el cas de transaccions d'arrendament amb arrendament o de lloguer per compte propi, els compradors potencials poden acordar una renda superior al mercat per poder aplicar part del lloguer al preu de compra. Si més endavant aquests compradors potencials decideixen no exercir la seva opció de compra, normalment renuncien a la renda més alta ja pagada.

Avantatges per als propietaris

El principal avantatge d'un contracte d’opció d’immobles per als propietaris resideix en la taxa d’opció rebuda. La majoria dels contractes d’opcions permeten als propietaris mantenir la tarifa d’opció quan els compradors no exerceixen les seves opcions de compra. Si es nega una opció de compra, el propietari és lliure de vendre-la a una altra persona. Els contractes d’opcions també poden permetre als propietaris més temps en una propietat abans d’haver de concloure una operació de venda, com ara quan un propietari necessita temps per canviar-se.

Desavantatges per als propietaris

El principal desavantatge dels contractes d’opcions per als propietaris és la pèrdua d’altres oportunitats de transacció durant l’hora de l’opció. Si un contracte d’opcions té un període d’opció de compra llarg, per exemple, i el valor de l’immoble augmenta molt, el propietari ha sacrificat potencialment un benefici significatiu.