S'ha de fer honor a un arrendador nou?

Tot i que les lleis del propietari-arrendatari varien a través dels Estats Units, en tots els estats, un contracte d'arrendament sobreviu a una venda, llevat que s'indiqui el contrari en el contracte. Els drets dels arrendataris no canvien de cap manera amb la venda de la propietat que lloguen. Això no vol dir, però, que el nou propietari actuarà de la mateixa manera que el propietari anterior, simplement que ha de mantenir els termes del contracte d'arrendament.

Un nou propietari ha d’honorar un contracte de lloguer com si ho signés ell mateix.

Arrendament de termini: la millor protecció d'un inquilí

L'arrendament a termini especifica el període durant el qual el contracte d'arrendament roman vigent. Pot ser durant sis mesos, un any o entre dates especificades. Depenent de la seva redacció, el contracte d'arrendament pot concloure al final del termini, o es pot convertir automàticament en un contracte d'arrendament mensual. Durant el període d’arrendament, cap propietari, vell o nou, no podrà rescindir el contracte d’arrendament, augmentar el lloguer ni canviar els termes sense el consentiment del llogater, tret que s’especifiqui el contrari en el contracte. Al final del termini del contracte d'arrendament, però, el propietari pot elevar la renda i canviar els termes de l'arrendament depenent de les lleis estatals i locals. En la majoria dels llocs, la llei requereix un avís de 30 dies per acabar la contractació. Aquestes normes s'apliquen si el propietari actual va escriure i va signar el contracte d'arrendament, o si l'edifici ha venut una dotzena de vegades des que el llogater va signar el contracte.

Arrendament de mes a mes o sense arrendament

Si teniu un contracte d'arrendament mensual o sense arrendament, el propietari podrà elevar la renda, canviar els terminis d'arrendament o cancel·lar el contracte segons el dret estatal o local subjacent. La majoria dels estats requereixen un preavís de 30 dies per augmentar la renda, canviar les condicions o acabar amb la contractació. Alguns estats, com Califòrnia, requereixen 60 dies si l’arrendatari ha viscut a l’edifici més d’un any. A Nova Jersey i New Hampshire, el desallotjament només pot ser just per causa, com ara no pagar el lloguer. En aquest cas, un nou propietari no pot desallotjar un arrendatari simplement perquè ha comprat l'edifici del propietari que va contractar el lloguer.

Control de lloguer local

Nombroses ciutats de diversos estats, sobretot Califòrnia, Nova York i Nova Jersey, disposen d’ordenances locals de control de lloguer. En aquestes ciutats, independentment que existeixi un contracte d'arrendament, la llei limita els augments de la renda, sovint a quantitats aproximadament a la taxa d'inflació, i requereix només una causa de desallotjament. Aquestes normes s'apliquen independentment del canvi de propietat. Un nou propietari d’una ciutat controlada per lloguer podria canviar alguns termes d’arrendament, com ara les regles d’habitatge, amb un avís de 30 dies en absència d’un contracte d’arrendament específic per al temps, però no pot augmentar el lloguer més del que permet l’ordenança ni desallotjar-lo sense causa just.

Foreclosure

Les normes especials s'apliquen quan una propietat té un propietari nou a causa d'una execució hipotecària. Els inquilins nacionals de 2009 en la Llei de clausura legal exigeixen que el prestamista adjudicatari honori un contracte d'arrendament i, per contractes de lloguer mensuals o contractes sense arrendament, per donar avisos de 90 dies abans de finalitzar la contractació. Si les lleis estatals o locals requereixen només el desnonament, aquesta llei també s'aplica.