Taula de continguts:
No hi ha massa llocs als Estats Units que regulin els augments de renda, és a dir, en la majoria dels llocs, un propietari pot elevar la renda tant com vulgui. Moltes ciutats de Nova Jersey són les que estan subjectes a controls de lloguer; altres no ho són. Les normes s'apliquen a alguns tipus d’edificis i no a altres. El tipus d’edifici on vius i on vius a Nova Jersey determina la quantitat que el propietari pugui elevar.
Història
Als Estats Units, el control de la renda és una llei local que limita els augments de renda, que té les seves arrels en els drets dels veterans. Durant la Segona Guerra Mundial, la construcció d'habitatges va ser diferida per permetre que els recursos materials i de mà d'obra entressin en l'esforç de guerra. Quan els soldats van tornar de casa a la guerra, van tenir problemes per trobar un lloc on viure. Alguns terratinents van aprofitar l’escassetat d’habitatges per augmentar els preus. Al principi es va aprovar una llei federal per evitar aquesta pràctica. Quan semblava que expiraria, alguns estats, entre ells New Jersey, van aprovar una llei estatal que limitava els augments de renda a nivell estatal. Aquesta llei estatal va expirar a la dècada de 1950. A la dècada de 1970, amb un augment de la manca d’habitatge i l’augment de lloguers en algunes ciutats, algunes ciutats i pobles de Nova Jersey van aprovar les ordenances locals de control de lloguer.
Control de lloguer
Més de 100 ciutats i ciutats de Nova Jersey estan subjectes a control de lloguer. La llei de control de lloguer de Newark és la més antiga. A Newark, el control de la renda s'aplica a edificis de 1 a 4 unitats ocupades per no propietaris i a tots els edificis antics més grans. Els propietaris poden augmentar els lloguers un 5% anuals per a complexos de 49 unitats o menys i el 4% per a unitats de complexos de 50 o més unitats. A Trenton, els augments de renda estan vinculats a l’índex de preus al consumidor. Cada jurisdicció té el seu propi conjunt de controls. Sovint es poden trobar en línia al lloc web de la ciutat.
Exempció d'Estat
La llei estatal exempta tots els edificis construïts després de 1987 de tots els controls de lloguer municipals durant 30 anys des de la data de construcció. La reflexió d’aquesta prohibició és que si el control del lloguer s'aplica a tota la construcció, els constructors no tindrien incentius a construir nous habitatges, cosa que agreujarà qualsevol problema d’oferta i demanda d’habitatges que ja existeixen. Una exempció de 30 anys permet als constructors un període de temps llarg, igual a un termini d'amortització comú, per recuperar els costos de construcció mitjançant lloguers i preus de venda.
Lloguers inconcebibles
A Nova Jersey, la llei estatal també inclou una prohibició estatal de "augments de renda inconscients", és a dir, els augments de renda que són tan grans que fan que l’arrendatari hagi de sortir. Això és important perquè Nova Jersei és un dels dos únics estats que tenen un requisit a nivell estatal de "desallotjament just"; prohibeix desallotjar un arrendatari sense una bona raó, com ara no pagar el lloguer. Un augment desmesurat de la renda té com a objectiu eficaç recórrer a l’exigència de causa justa perquè resulta efectivament en un desallotjament. Un jutge determina si un augment de la renda és inconcebible. No està permès.