Taula de continguts:
- Procés d'execució hipotecària
- Participació dels inquilins a la demanda
- Protegir els inquilins a l'execució hipotecària
- Desallotjament post-execució
Si la vostra única associació amb l’estat d’Indiana és observar el futbol de Notre Dame o recordar un somriure de Ron Howard, de 6 anys, que cantava les lloances de Gary, Indiana, a "The Music Man", és possible que no sigueu conscients que Indiana l’ha patit dels índexs més elevats d’execucions hipotecàries de la nació al començament de la crisi d’execució hipotecària el 2006, segons un estudi de 2007, "My Old Indiana Home: Un estudi de les taxes d'execució hipotecàries" de la Universitat del sud d'Indiana. Tant el procés d’execució hipotecària com els drets dels llogaters associats a l’Estat d'Hoosier estan expressats a la llei estatal i federal.
Procés d'execució hipotecària
Les execucions hipotecàries als Estats Units són judicials (judicials) o no judicials (administratives). A Indiana, les execucions hipotecàries són judicials. Des del 2011, els prestamistes adjudicats han hagut d'enviar un avís als prestataris morosos almenys 30 dies abans de presentar una acció d'execució hipotecària. Inicien l'acció d'execució hipotecària presentant una demanda i registrant el que es coneix com a "lis pendens" o avís de demanda judicial pendent. Les parts designades tenen el dret de sol·licitar una conferència de liquidació per seguir una alternativa a l'execució hipotecària, com ara una modificació del préstec. Al final, el tribunal emet un judici per o contra l'execució hipotecària i, si el primer, ordena la venda de la propietat.
Participació dels inquilins a la demanda
L'exclusió dels prestadors a Indiana pot incloure el propietari i els inquilins a l'execució hipotecària, ja que un contracte de lloguer és, de fet, un interès en la propietat. El propòsit d’un prestador, incloent un arrendatari en l’acció, és acabar amb els drets de l’habitatge associats a la propietat, és a dir, acabar amb el seu contracte de lloguer. Tanmateix, la majoria dels prestadors sols es presenten contra el prestatari, sobretot perquè una llei federal de 2009 que prohibia als prestadors acabar amb els contractes d'arrendament després de l'execució.
Protegir els inquilins a l'execució hipotecària
La protecció dels inquilins federals a la Llei de hipoteques sobre l'execució hipotecària de 2009 requereix que els prestadors i els compradors d'execució hipotecària respectin els arrendaments residencials existents després de l'execució. L’única excepció a aquest requisit és que una propietat d’execució hipotecària s’adquireixi a una persona que tingui la intenció d’ocupar la pròpia unitat de lloguer. En acabar un contracte d'arrendament o per als llogaters sense arrendament, l'execució del préstec i la resta de nous propietaris, inclosos els que tinguin intenció d'ocupar la unitat, han de proporcionar als arrendataris un avís de 90 dies abans d'iniciar un judici de desnonament.
Desallotjament post-execució
Un prestamista adjudicatari o un altre comprador d’execució hipotecària té el dret d’Indiana d’acabar l’ocupació després d’excloure-la sense una causa justa, és a dir, sense motius relacionats amb l’arrendament, com ara no pagar el lloguer. Després dels 90 dies d'avís previst per la llei federal, un propietari persegueix un desallotjament a Indiana mitjançant la presentació d'un judici de desnonament, anomenat detenidor il·lícit, al tribunal. Es dóna audiència a l’arrendatari. Si s'aprova, el desallotjament es realitza pel xèrif del comtat que primer publica la propietat i, a continuació, elimina els ocupants restants.