Taula de continguts:
- Llibertat per negociar les condicions de pagament
- El comprador obté la possessió immediata, però no el títol
- Què passa si el comprador no pot pagar
- La Llei SEGURA
Un contracte de sòl és un tipus de finançament del venedor.Funciona com una hipoteca, però en lloc d’un banc que proporciona finançament, el venedor finança la venda d’immobles en quotes periòdiques. El comprador sol autoritzar-se a entrar a la propietat tan aviat com es signi el contracte, però no obté el títol legal de la propietat fins que faci els pagaments. Indiana ha modificat la llei tradicional dels contractes terrestres per fer-la més justa per al comprador.
Llibertat per negociar les condicions de pagament
Un comprador pot sol·licitar el finançament del venedor si no pot obtenir crèdits o no pot pagar el pagament inicial. En lloc de perdre el comprador, el venedor pot acordar vendre'l en un contracte. Les condicions de pagament en un contracte terrestre solen ser més flexibles que amb finançament de tercers, tot i que no són obligatoris. Molts venedors acceptaran renunciar a un pagament inicial, per exemple, a canvi d'un preu de compra més alt. Les parts tenen una àmplia llibertat per negociar termes sota la llei de contacte d’Indiana.
El comprador obté la possessió immediata, però no el títol
El comprador típicament té dret a la possessió de la propietat tan aviat com signi el contracte, tan aviat com ell licita un pagament inicial o tan aviat com pagui la primera quota periòdica. Després d'això, el venedor no té més dret a entrar a la propietat que un propietari ha d’introduir la propietat llogada. Tanmateix, el títol legal de l’immoble es manté amb el venedor fins que el comprador realitzi l’últim pagament previst. El venedor també manté la possessió física de l’escriptura. Això impedeix que el comprador intenti vendre o finançar proves que encara no té prou. Quan el comprador fa el darrer pagament, el venedor està obligat a ajudar el comprador a transferir el títol.
Què passa si el comprador no pot pagar
El major inconvenient dels contractes de terres és el que passa si el comprador no pot pagar. Anteriorment, un comprador que va morir perdria tota la seva inversió i el venedor podria apoderar-se de la propietat sense passar per processos d'execució hipotecària. Així, fins i tot si el comprador va fer 99 pagaments i va fallar només un, podria perdre-ho tot. Indiana ha reformat les seves lleis per a remeiar la situació en què un comprador no es paga després de completar molts pagaments. Si el patrimoni net del comprador a la propietat en el moment de l’incompliment és "significatiu", segons el que estableix la llei, el venedor ha d’iniciar els procediments formals d’execució hipotecària en lloc de retornar la propietat. El comprador té dret a una indemnització pel patrimoni acumulat abans que el venedor pugui recuperar la propietat.
La Llei SEGURA
La Llei d'aplicació de llicències hipotecàries (Secure and Fair Enforcement for Mortgage Licensing) de 2008 (l'acte "SEGUR") requereix que els estats aproven legislacions que requereixin llicències per als creadors de préstecs immobiliaris. L'acte SAFE d'Indiana va entrar en vigor el juny del 2010 i requereix que les parts que estenguin el finançament per a la compra de béns immobles, inclosos els venedors per contractes de sòl, siguin llicenciats. El procés de llicència és car i requereix molt de temps. No cal que obtingueu una llicència, però, si vengueu una casa on heu viscut prèviament, vengueu una propietat a un familiar immediat, o vengueu edificis comercials.