L’impost sobre el benefici d’una venda d’habitatges

En la majoria dels casos, si vengueu una casa per més del que heu comprat, no haureu de pagar cap impost sobre el benefici. Tanmateix, si no teniu ni heu viscut molt de temps a la llar, si el vostre benefici és especialment gran o si la llar no era la vostra residència principal, podeu acabar amb un impost sobre guanys de capital.

Exclusió

El codi tributari us permet excloure dels impostos els primers beneficis de 250.000 dòlars de la vostra venda d’habitatges, o els primers $ 500.000 si esteu casats i envieu els vostres impostos de forma conjunta. Tanmateix, per obtenir aquesta exclusió, haureu de ser propietari de la casa i la heu utilitzat com a residència principal durant almenys dos anys durant el període de cinc anys anteriors a la venda. Aquest requisit de dos anys no ha de ser consecutiu, el que significa que podeu viure a casa des de fa dos anys, llogar-lo a algú més durant un any o dos i després vendre-ho i seguir reclamant l'exclusió. No hi ha cap límit absolut de la quantitat de vegades que podeu reclamar una exclusió durant la vostra vida, encara que heu d’esperar almenys dos anys entre les exclusions.

Impost sobre guanys de capital

Si no teniu i viu a la casa durant els dos anys necessaris, llavors haurà d’impostos sobre guanys de capital sobre el benefici sencer de la venda. Si esteu solters i obteniu un benefici de 265.000 dòlars, per exemple, el vostre benefici imposable és el total de 265.000 $. Si compliu el requisit de dos anys, però el vostre benefici excedeix la vostra quantitat d’exclusió, només haureu d’impostos sobre guanys de capital sobre l’excés. En aquest cas, si sou solters i obteniu un benefici de 265.000 dòlars, l’impost sobre guanys de capital s’aplicarà a 15.000 dòlars del vostre benefici.

Determinar el vostre benefici

Podeu obtenir una estimació aproximada del vostre benefici mitjançant la comparació de la quantitat que heu pagat per la casa amb la quantitat que heu venut. Però el vostre veritable benefici, que té a veure amb els impostos, depèn de diversos altres factors.

Afegiu totes les despeses de venda de la vostra llar, com ara comissions, despeses de publicitat i honoraris legals. Resteu-los del preu de venda. El resultat és el que l’IRS anomena la "quantitat realitzada" a la venda. A continuació, determineu la vostra "base de cost ajustada", que és el preu que vau pagar originalment per la llar, incloent determinats costos de tancament i el cost de qualsevol millora de capital que hàgiu fet: millores que aporten valor afegit o augmenten la vida útil de la vostra llar. Un cop hàgiu determinat la vostra base ajustada, resteu-ne de la vostra quantitat realitzada. El resultat és el vostre benefici a efectes fiscals.

Calcular el vostre impost

Si teníeu la llar durant menys d'un any abans de vendre-la, l’IRS classifica el vostre benefici com a plusvàlua a curt termini, que s’imposa a la mateixa taxa que els ingressos normals. En el moment de la publicació, aquestes tarifes comencen al 10% i arriben fins al 35%, depenent dels seus ingressos. Si teníeu la propietat durant més d’un any, el benefici es qualificaria com a plusvàlua a llarg termini, que s’imposarà a un ritme molt inferior. En el moment de la publicació, els impostos a llarg termini sobre guanys de capital van superar el 15%.