Com calcular l’interès hipotecari

Si tingueu prestat 200.000 dòlars a un tipus d’interès del 6% per any, això suposa un interès de 12.000 dòlars per any. Si el préstec dura 30 anys, això suposa un interès de 360.000 dòlars. No obstant això, hi ha una manera més complexa però favorable de calcular la quantitat d'interessos que pagueu per una hipoteca. Considera el fet que cada cop que realitzes un pagament, la quantitat del vostre préstec disminueix, i només us cobrarà els interessos dels diners que encara us queda.

Els interessos totals d’una hipoteca sovint superen l’import manllevat. El crèdit: AlexRaths / iStock / Getty Images

Nombre de pagaments i tipus d'interès

Quan calculeu els interessos hipotecaris, la primera aportació al càlcul és la durada de la vostra hipoteca o la nombre de pagaments farà el préstec. Per exemple, una hipoteca de 30 anys sol requerir un pagament al mes durant 30 anys o 360 pagaments. La següent entrada al càlcul és el tipus d'interès. La majoria dels prestadors citen els interessos del préstec com a percentatge anual. Quan feu pagaments mensuals, cal que ho feu convertir el tipus d'interès anual en un tipus d'interès mensual dividint-lo per 12. Per exemple, si el tipus d'interès anual és del 6 per cent, la taxa mensual és la meitat de l'1 per cent o el 0,005.

Import del pagament mensual

Tot i que el pagament mensual de l’hipoteca segueix sent el mateix, l’interès que pagueu cada mes és diferent. Això fa que el càlcul de la vostra quantitat de pagament mensual sigui una mica complex. Per calcular el pagament mensual que inclou els interessos, utilitzeu la fórmula A = P{r(1 + r)^n / (1 + r)^n - 1}, on A és el pagament mensual, P és l’import del préstec, r és el tipus d’interès mensual i n és el nombre de pagaments. Per un préstec de 200.000 dòlars al 6% d’interès durant 30 anys, P és de 200.000, r és 0,005 i n és 360:

A = 200,000{0.005(1 + 0.005)^360 / (1 + 0.005)^360 - 1} = $1,199.10

Principal i interessos mensuals

Amb una hipoteca típica, l'import dels interessos que pagueu cada mes es redueix a cada pagament, ja que el prestador només cobra interessos pel principal pendent del préstec. Per exemple, el primer pagament del vostre préstec inclou interessos sobre l’import total del préstec, o bé 0.005 vegades $200,000, el qual és $1,000. Si el vostre pagament mensual és $1,199.10, llavors $1,000 va cap a l'interès i $199.10 cap al principal. Això comporta el saldo del préstec $199,800.90, l’import que pagareu en el vostre pròxim pagament. El total d’interès de més de 30 anys és $231,676.38.

Calendari d’amortització i interès total

A més dels interessos d'un préstec, molts prestadors cobren taxes, que normalment es diuen despeses de tancament en una hipoteca. No obstant això, les taxes i els tipus d’interès varien entre els prestadors i poden ser complicats comparar ofertes amb diferents tipus d’interès i diferents costos de tancament. Per simplificar aquest procés, molts prestadors sumen els costos de tancament a l'import del préstec i us proporcionen un percentatge anual del vostre préstec que podeu utilitzar per ajudar a seleccionar la millor oferta de préstec. Per exemple, BankRate.com estima que els costos de tancament del préstec d'exemple són de 4.800 $, la qual cosa resulta en un TAE de 6.223 percentatge.

Hipoteques de tipus ajustables

Amb una hipoteca de tipus ajustable, el vostre tipus d’interès està subjecte a canvis cada cert temps. Per calcular l’interès hipotecari, considerar cada període del préstec amb un tipus d’interès constant com a préstec separat, a continuació, suma els pagaments d'interessos per a cada període. Per exemple, si el tipus d'interès és del 4 per cent durant cinc anys i després puja al 5 per cent, calculeu l'interès en un 4 per cent basat en un préstec de cinc anys, i després calculeu l'interès del 5 per cent en un préstec de 25 anys per a el saldo principal pendent al final del primer període de cinc anys.