Com funcionen els préstecs FHA?

Des del 1934, els préstecs de la Federal Housing Administration (FHA) han ajudat als propietaris a comprar una casa. La longevitat d’aquest programa és un reflex del que fa que funcioni per a tantes persones. En comparació amb altres tipus de préstecs hipotecaris, els préstecs FHA solen oferir una qualificació més fàcil de crèdits, menors costos de tancament i pagaments més baixos. Des de la seva introducció fa més de 80 anys, el programa de préstecs FHA ha estat responsable de la compra de més de 47 milions de propietats.

crèdit: PeopleImages / E + / GettyImages

Què és un préstec FHA?

Un préstec FHA és un préstec hipotecari que té regulacions i assegurances FHA. Tot i que la FHA no presta directament als consumidors, ofereix assegurances hipotecàries que protegeixin els prestadors aprovats per la FHA mitjançant el pagament de reclamacions als prestadors en cas que els propietaris paguessin els seus préstecs. A canvi, el prestador aprovat per la FHA ha de complir les regulacions FHA. Els pagaments inicials poden ser tan baixos com el 3,5 per cent del préstec, que és clarament diferent dels altres programes de préstecs hipotecaris que poden requerir pagaments mínims del 20 per cent.

Com funcionen els préstecs FHA?

Els préstecs FHA funcionen assegurant els prestadors contra la morositat, alhora que ofereixen als prestataris poc diners l'oportunitat de tenir una casa. Quan la FHA ofereix assegurances hipotecàries a un prestador, el cost de l’assegurança el paga el propietari, no el prestador. La FHA manté aquesta assegurança en un compte que finança completament tot el programa de préstecs hipotecaris de la FHA. De fet, aquest programa representa l’única agència governamental totalment autosostenible, que no costa res per als contribuents.

Què és avui el tipus d'interès de préstec FHA?

La taxa d'interès del préstec FHA no és un nombre fix, independentment de la data. Diverses variables afecten el seu valor, com ara el prestador específic, el termini del préstec, l’import del pagament inicial i la qualificació creditícia del prestatari. Per exemple, al juny del 2018, un propietari d’Atlanta amb una excel·lent qualificació creditícia a la recerca d’un préstec FHA de 30 anys amb un pagament del 4 per cent de 8.000 dòlars d’una casa de 200.000 dòlars pot trobar una taxa percentual anual (TAE) normalment al voltant de 4,4. (Els propietaris d'habitatges amb qualificacions creditícies més baixes i quantitats més baixes de préstecs pagaran taxes lleugerament més elevades). Com a comparació, el 2016 la mitjana de TAE per a un préstec FHA era del 3,62 per cent.

Qui pot qualificar per a un préstec FHA?

Tot i que els requisits de qualificació per als prestataris FHA no són tan estrictes com per a altres tipus de préstecs hipotecaris, els prestataris han de complir certes directrius. Els asseguradors de préstecs FHA consideren una sèrie de classificadors, inclosos els ingressos i les puntuacions de crèdit. Les directrius d'HUD assenyalen una puntuació de crèdit mínima de 500 per a finançament limitat, encara que una qualificació creditícia de 580 o més obre la porta a la màxima elegibilitat del finançament.

Els préstecs FHA estan disponibles per a habitatges unifamiliars, així com algunes cases plurifamiliars, com ara dúplex, cases adossades i condominis. La FHA té dues opcions de préstec per a cases mòbils i habitatges fabricats. Una opció inclou les llars per a les quals el prestatari també és propietari del terreny on es troba la casa i la segona opció és per a les cases situades en terres no habitades, com ara un parc per a llars mòbils.

Els diferents prestadors de FHA tenen diferents pautes i latituds quan es tracta de la qualificació creditícia del prestatari, la quantitat del préstec hipotecari i la quantitat de pagament inicial que es requereix. Els possibles prestataris poden consultar els límits del préstec per al seu comtat visitant el lloc web del Departament d’Habitatge i Desenvolupament Urbà a Hud.gov i passant per l’opció del menú "Més" i després sobre "Recursos" i fent clic a "Límits hipotecaris FHA" i omplint la informació sol·licitada.

Què és un préstec millor - FHA o convencional?

Igual que qualsevol altre producte de consum, el millor préstec hipotecari que s'adapti a un prestatari concret es troba millor a través de compres comparatives. Amb una infinitat de prestadors hipotecaris aprovats per la FHA en línia, tothom pot fer aquestes compres des de la comoditat de la seva pròpia llar. Els prestadors locals són fàcils de visitar en persona, especialment per als consumidors que prefereixen la interacció cara a cara.

Com a regla general, els prestataris que tinguin una bona qualificació creditícia i un pagament inicial baix del 10 al 15% poden considerar que un préstec FHA sol ser més car que un préstec convencional. Els prestataris que tinguin puntuacions de crèdit més baixos i / o un pagament inicial més reduït poden trobar un préstec hipotecari FHA com a millor opció. Però hi ha excepcions a aquesta regla general, per la qual cosa la Oficina Financera de Protecció del Consumidor preveu obtenir pressupostos per a la FHA i els préstecs hipotecaris convencionals abans de prendre una decisió.

Quines subvencions estan disponibles per als compradors d'habitatges per primera vegada?

Hi ha nombroses subvencions disponibles per als compradors d’habitatges per primera vegada. Tot i que HUD no proporciona aquestes subvencions directament als consumidors, ofereix molts recursos per ajudar-los en aquest procés. Els consumidors han d’assistir a una classe d’assessorament d’habitatge aprovada per HUD abans de rebre una ajuda federal per a la concessió d’habitatge per als compradors d’habitatges per primera vegada. Com que HUD treballa amb governs locals i sense ànim de lucre per facilitar les subvencions a l’habitatge, recomana posar-se en contacte amb oficines d’habitatge del govern local i estatal per obtenir ajuda. Els corredors de béns arrels locals també poden ser útils per dirigir els compradors d'habitatges per primera vegada cap a subvencions regionals.