Taula de continguts:
- Factors determinants
- Ràtio DTI frontal
- Ràtio DTI de fons
- Ràtio PITI
- Abonament i relació LTV
- Càlcul de mostres
En una aprovació prèvia, un prestador examina la vostra informació financera, incloses les proves del vostre ingrés i el vostre informe de crèdit, per determinar quina quantitat estarà disposada a prestar. Per estimar quant es pot qualificar, haurà de calcular els seus ingressos i tenir en compte tots els deutes que s’encarreguen, i no només els associats a l’habitatge. A diferència d’una precalificació, que es basa en les dades que proporcioneu, la pre-aprovació és un fort indicador de la mida màxima de la vostra hipoteca. Les cartes de pre-aprovació generalment tenen una validesa de 60 a 90 dies.
Factors determinants
Els factors clau per determinar quina quantitat podreu demanar en préstec inclouen:
- La vostra relació de deute amb ingressos o DTI
- El vostre pagament inicial
- El vostre historial de crèdit
- El valor de la propietat
La vostra relació entre el deute i els ingressos és el factor més important per determinar si la vostra sol·licitud de aprovació prèvia serà aprovada i per quant, segons un estudi de Fair Isaac Corporation sobre gestors de risc de crèdit als Estats Units i al Canadà. Es consideren dues ràtios DTI: la relació de front i la relació de fons.
Ràtio DTI frontal
La proporció del frontal mesura el percentatge dels vostres ingressos cap als vostres costos d’habitatge. El prestador pren el vostre ingrés brut abans d'impostos de totes les fonts. A continuació, calcula la quantitat de despeses mensuals d’habitatge que es preveu, incloent-hi el vostre principal i interessos hipotecaris, els impostos sobre la propietat i l’assegurança El nombre d’objectiu aquí és del 28% - Els prestadors volen veure les vostres despeses d’habitatge en un 28% o inferior dels ingressos bruts mensuals, tot i que poden augmentar si la resta de l’aplicació és forta.
Ràtio DTI de fons
La vostra relació de fons pren el vostre ingrés brut i la mesura contra tots els deutes recurrents, no només la vostra hipoteca, sinó també qualsevol pagament de cotxes, préstecs estudiantils, pagaments de deutes amb targeta de crèdit i préstecs personals. Els prestadors màxims generalment accepten aquí el 43%, i és més probable que vegeu els prestadors que es rebutgin d’una persona propera a aquest nombre que per trobar un prestador que ho superi. Podeu obtenir més espais de maniobra aquí si alguns dels préstecs es trobin en els pocs mesos de la seva liquidació.
Ràtio PITI
També haureu de calcular el vostre PITI. Això examina el vostre principal, interessos, impostos sobre la propietat i l’assegurança com a percentatge dels vostres ingressos. L'estàndard aquí és del 29 per cent: tindreu problemes per ser aprovat per un préstec si el vostre és més gran, sobretot si supera el 32 per cent.
Abonament i relació LTV
Si les vostres ràtios no es corresponen amb els estàndards, és possible que en qualsevol cas pugueu obtenir una autorització prèvia per a una hipoteca si esteu preparats per fer un pagament inicial important. Com més us aplacareu, més pell tindreu al joc i més s’haurà de perdre si ho feu per defecte. Això és especialment cert si podeu pagar el 20% o més del preu de la llar. L’import del pagament inicial s’expressa en la relació entre el préstec i el valor, i com més gran és el LTV, més gran és el risc que tingueu. Si esteu preparats per pagar 20.000 dòlars a 100.000 dòlars a casa, el vostre LTV és del 80 per cent, un nombre molt respectable. Aquesta mateixa quantitat d’una llar de 400.000 dòlars deixaria un LTV del 95 per cent i us situaria en una agrupació de riscos més elevats que disminuiria les possibilitats de guanyar la pre-aprovació.
Càlcul de mostres
Digueu que feu 5.000 dòlars al mes i que tingueu unes despeses mensuals de 750 $ no relacionades amb l’habitatge. Les despeses mensuals d’habitatge màximes per a la majoria dels prestadors serien de 1.400 dòlars, o el 28% d’acord amb la vostra relació DTI de front. Tanmateix, la vostra relació de fons DTI inclourà els vostres altres deutes. A la xifra del 43%, seria de 5.000 dòlars (0,43) -750, que en aquest cas us donen la mateixa xifra de 1.400 dòlars. El vostre PITI del 29% seria de 1.450 dòlars (5.000 x 0.29 dòlars).
Com a resultat, és probable que es pugui aprovar una hipoteca que requeriria un pressupost estimat de 1.400 dòlars al mes, un cop inclosos els impostos i les assegurances, suposant que la vostra puntuació de crèdit i la seva ràtio de consum satisfessin el prestador.