Com comprar una casa adjudicada o una propietat subhastada

Quan un propietari no fa els pagaments hipotecaris oportuns, el prestador hipotecari, normalment, un banc, pot excloure la propietat. L'execució hipotecària és un procés legal en què el propietari perd el títol a la llar i el prestador rep la propietat o una suma de diners venent la propietat. Els prestadors han d'anunciar públicament quan comencen els procediments d'execució hipotecària, que és informació que podeu utilitzar si voleu comprar la propietat. Podeu comprar una casa adjudicada abans, durant o després d'una subhasta.

Preparació per comprar

Haureu de fer alguns preparatius si voleu comprar una propietat adjudicada, incloent:

1. Identificació de les propietats disponibles: Podeu consultar un servei d’anuncis múltiples en línia, o MLS, per a habitatges en l’etapa prèvia a la subhasta d’una execució hipotecària, cases a punt de ser subhastades o cases a la venda directament del prestador. Una MLS té instal·lacions de cerca que us permeten especificar l'estat, la ubicació, el tipus i el rang de preus de les propietats a l'execució hipotecària.

2. Organització de finançament: Haureu d’assegurar els diners per comprar una propietat hipotecada. Les subhastes són sempre només en efectiu.

3. Contactar amb la part corresponent: Pot ser el prestador, el propietari o l’agent del propietari. Feu els arranjaments per inspeccionar les propietats que us interessen.

Comprar propietats abans de l'execució hipotecària

Normalment, passen diversos mesos entre la presentació d'una execució hipotecària i una subhasta. Durant la provisió prèvia a una execució hipotecària, podeu comprar la casa fent una oferta al propietari. Si l’import que ofereix és inferior al saldo de la hipoteca restant, la transacció s’anomena a venda curta i ha de ser aprovat pel prestador. Les propietats de venda curta solen vendre-se "tal qual", cosa que significa que assumeixes la responsabilitat financera per qualsevol reparació que requereixi la propietat. A més d’obtenir el permís del prestador per a una venda curta, una compra prèvia a la subhasta és similar a un procés regular de compra d’habitatges.

Compra a subhasta

Quan el procediment d’execució hipotecària s’hagi completat, la casa s’ha posat a subhasta, normalment per un funcionari local, com per exemple un xèrif del comtat. El prestador sol establir un reserva import: l’import mínim que acceptarà per a la propietat. En comprar una casa adjudicada en una subhasta, hauríeu de:

1. Compreneu el procés de licitació utilitzat al vostre estat. Alguns estats requereixen que porteu l'import total en efectiu o caixa de xecs, mentre que altres només requereixen un petit dipòsit en efectiu que potser no sigui reemborsable. Investigueu les lleis d’execució hipotecària del vostre estat i observeu una subhasta o dues per estar a gust amb el procés.

2. Comproveu els registres del comtat sobre propietats que us interessin per trobar possibles ofertes. Podeu esbrinar el valor estimat de l’habitatge i qualsevol hipoteca, gravamen o impost de devolució. És possible que sigueu responsable de pagar alguns o tots els gravàmens si la vostra oferta guanyés.

3. Verifiqueu la data de la subhasta amb el fideïcomissari de la propietat per a la propietat que voleu, ja que aquestes dates poden canviar per diversos motius. Potser haureu de registrar-vos a la subhasta per poder fer ofertes.

4. Definiu el límit de l’oferta, especialment en els estats on heu de portar l’import íntegre en efectiu. La vostra investigació hauria d’informar sobre el vostre límit, i això us hauria de protegir de l’ampliació d’una guerra d’ofertes que redueixi o elimini el tracte. RealtyTrac, una agència de llistat de MLS, recomana que fixeu el límit de l’oferta en el 80 per cent del valor de mercat de la propietat, inclosos els drets de lloguer i els treballs de reparació necessaris.

5. Si voleu fer una oferta, trieu els vostres suggeriments per part dels licitadors amb experiència, però no els feu intimidar. Respecteu el límit de l’oferta.

6. Si la vostra oferta guanya, el subhasta us proporcionarà documents de verificació. Verifiqueu el procediment per prendre possessió. Alguns estats permeten la possessió immediata, mentre que altres poden requerir dies o setmanes. Esbrineu si sou responsables de fer que el xèrif desallotgi els ocupants actuals.

Quan falla la subhasta

Si l’oferta superior d’una llar no compleix els requisits de reserva del prestador, el banc es converteix en el propietari de l’habitatge, ara classificat com a propietat immobiliària, o propietat de REO. El banc pot contractar una casa de subhastes i tornar a subhasta la propietat i es poden acceptar ofertes en línia. Podeu inspeccionar la propietat abans de la subhasta per ajudar a fixar el límit d’oferta. Heu de registrar-vos per fer una oferta en una subhasta de REO i proporcionar l’import del dipòsit, normalment entre un 5 i un 10 per cent, immediatament si la vostra oferta guanyi, tot i que potser viuu en un estat que requereixi el pagament complet alhora. Tingueu en compte que la propietat es ven "tal com està" i és possible que hàgiu de desallotjar els ocupants no cooperatius. Alternativament, el banc podria posar a la venda REO com a propietat convencional a través d’un agent immobiliari.