Taula de continguts:
Foreclosures REO a l'engròs a la vostra zona per molt pocs diners.
REO: execució hipotecària Si la vostra zona està carregada amb execucions hipotecàries REO del que podria estar fent uns ingressos secundaris dignes o ingressos a temps complet amb béns immobles.
Decidiu quina àrea voleu invertir en això es carrega amb execucions hipotecàries REO. Voleu assegurar-vos que la zona que us interessa no només té propietats REO, sinó que també té molts diners en efectiu només inversors que hi compren. Podeu trobar-ho a través de registres públics o a través del servei de llistats múltiples (busqueu un agent de béns arrels que us pugui ajudar si no teniu accés propi). Mantingueu aquesta informació per a un ús posterior.
Pas
Trobeu-vos una empresa de títols o un advocat amigable amb els inversors que puguin fer els vostres tancaments simultanis (o tancaments dobles). Si no sabeu on trobar-lo, haureu de demanar a altres inversors a qui inverteixin la propietat local. club. (Molts clubs immobiliaris us permetran anar gratis per primera vegada … només cal que ho demaneu).
Un cop trobeu la vostra zona d’orientació, demaneu-los als propietaris locals si estiguessin interessats en una altra propietat de lloguer a la zona i quant estaven disposats a pagar per un.Podeu trobar els propietaris locals trucant als signes "per llogar" a la zona, parlant amb agents immobiliaris i parlant amb els propietaris de les reunions locals del club d’inversors immobiliaris.
Pas
Recordeu que al pas 1 hauria d'haver demanat a un agent de béns arrels que us ajudés a orientar una zona on els compradors de diners comprin? Bé, demanaràs a l'agent immobiliari que torni uns mesos i li proporcioni una llista de totes les vendes en efectiu que van tenir lloc a la seva zona d’orientació per a les execucions hipotecàries de REO. Aquesta informació no només us proporcionarà una llista de tots els compradors de diners en efectiu, sinó que també us indicarà quant estan disposats a pagar per determinats tipus de propietats a la vostra àrea d’orientació.
Pas
Bé, ara que teniu una llista de compradors junts i una empresa de títol o un advocat, podeu començar a localitzar les propietats d'execució hipotecària de REO per oferir-vos ofertes. La majoria de tots els bancs enumeraran les seves propietats amb agents immobiliaris. Així doncs, recordeu l’agent immobiliari que heu tractat?:-) Sí, els demanareu que us proporcionin diàriament llistats de clausura immediata. El millor és orientar les propietats que hi ha hagut una mica al mercat, perquè quan arriben al mercat hi ha una gran quantitat de competència. Però al principi, dirigiu-vos a TOTES les propietats de clausura de REO que vénen al mercat, per si el vostre mercat no és tan competitiu com el meu.
Feu cites amb el vostre agent immobiliari per accedir a les propietats d'execució hipotecària de REO que us interessin. Consulteu la propietat i determineu la quantitat de treball que necessiteu (si no coneixeu dades de reparació, no us preocupeu … Encara no ho faig:-) seriosament, no ho faig.) Pots demanar ajuda al vostre agent de béns arrels amb això o podeu portar un amic contractista amb vosaltres o només podeu assumir que necessita un treball total de costums. Després de veure prou cases per vendre i fins i tot haver vist prou vendes, podreu jutjar la quantitat de treball que necessiteu. (Realment no estic fent broma quan dic que encara no sé xifres de reparació. Estic bastant bé en endevinar-me, però … solen entrar en 5.000 dòlars.)
Pas
Ara que teniu tota la informació que necessiteu, feu una oferta (us ajuda a assegurar-vos que teniu compradors al lloc PRIMER. Així que treballeu en aquesta llista de compradors, ok?)
Quan es tracta d’una execució hipotecària bancària REO no permetran assignacions, de manera que farem un tancament simultani per a les seves ofertes.
Per determinar el preu a oferir, revisareu la informació proporcionada pel vostre agent immobiliari amb l’efectiu venut a la zona i compareu aquestes propietats amb el que acaba de veure. Sabeu per les vendes i per parlar amb altres inversors el que els inversors en efectiu pagaran per aquestes propietats, així que ara només heu de determinar el vostre benefici i, a continuació, determinar el vostre preu de compra MAX.
Voleu parlar amb el vostre agent de béns arrels sobre els costos de tancament, perquè reduiran els vostres beneficis i haureu de conèixer-los per ajudar-vos a determinar el vostre preu de compra MAX perquè pugueu obtenir beneficis. Els costos de tancament o liquidació són diferents en totes les àrees, per la qual cosa realment hauràs de revisar aquesta informació amb el teu agent immobiliari.
Després de descobrir tots els vostres números, incloent-hi els vostres beneficis, farem l’oferta.
Per exemple, diguem que els inversors paguen 40.000 dòlars per les propietats com REO Foreclosure que vèreu i voleu obtenir un benefici de 5.000 dòlars i els vostres costos de tancament seran d’uns 500 dòlars. Quan tingueu en compte tot això, el vostre preu d’adquisició MAX seria de 34.500 dòlars. ($ 40.000 - $ 5000 de beneficis: cost de tancament de 500 dòlars = preu de compra màx.)
No comenceu allà. Comenceu una mica més baix, perquè si comenceu en alt, és difícil baixar, però si comenceu a baixar, pot arribar a arribar al vostre preu màxim si cal.
Alguns majoristes utilitzen el mètode de fórmula i el que significa és que utilitzen una fórmula per determinar el seu preu de compra MAX. Determinen el valor de reparació posterior d’una casa (el que val després d’haver estat arreglat) que ho multiplica entre el 65% i el 70% (haureu de modificar-ho segons el vostre mercat) i restar els costos de reparació i el vostre benefici i això igualarà el vostre preu màxim de compra.
Exemple: diguem en aquest tracte de 40.000 dòlars que la casa arreglada tindrà un valor de 100.000 dòlars. I la casa necessita un treball realitzat amb 45.000 dòlars. Encara voleu cobrar $ 5000. Així és com es calcula quin és el seu preu de compra MAX amb la fórmula: $ 100,000 x 70% = $ 70,000 - $ 45,000 (reparacions) = $ 25,000 és el preu de compra de MAX. (Vaig trobar utilitzant la fórmula
Pas
Ja que heu determinat el vostre preu d’oferta, haureu de donar al vostre agent immobiliari un dipòsit de diners seriós. Això és per mostrar al banc que esteu realment interessats en la vostra oferta. De manera realista, com més es posa, més seriosament apareix al banc. Tanmateix, tingueu en compte si us retreu l’operació per qualsevol motiu que no estigui cobert pels termes del vostre contracte del que perdreu aquests diners (de manera que no ho vulgueu ser tan alt). Les execucions hipotecàries de REO posen $ 500 a $ 1000 com a diners seriosos, però si podeu sortir amb $ 100 …
El vostre agent immobiliari us farà el vostre xec i el més probable és que el corredor el dipositeu en un compte de dipòsit de garantia fins a la liquidació.
Pas
Si sou nous a la inversió immobiliària, podeu escollir diferents contingències en el vostre acord sobre la vostra propietat. Igual que una inspecció de propietats, inspecció de pintura a base de plom, contingència d’hipoteques, inspecció de radon, etc.
Tan sols s’adverteix un avís, com més opcions escolliu la vostra oferta al banc, escolliràs més contingències.
En general, no escull cap tipus de contingències i sóc conscient que els meus diners seriosos estan en risc en aquest escenari (perquè ni tan sols tria una contingència hipotecària). Quan ho feu, quina és l'oferta més interessant podeu fer-ho quan feu front a les execucions hipotecàries de REO, el banc desitjarà el que s’anomena prova de fons. En realitat, voldran proves de fons si escullen contingències o no, només un fyi.
La prova de fons és justament això, la prova que teniu els diners per comprar aquesta propietat. Si teniu una línia de crèdit, una targeta de crèdit, tant en el banc com en un amic o membre de la família que tingueu alguna d'aquestes coses amb tants diners al compte, podeu utilitzar-la com a prova de fons. En cas contrari, podeu obtenir una prova de la carta de fons del que s’anomena empresa de finançament de transaccions. (Només google "finançament transaccional" per a una llista de llocs amb què parlar.)
Quan el banc signa la vostra oferta moltes vegades, el banc tindrà una empresa de títol amb la qual voldran tancar l’acord (de vegades us donaran incentius per permetre que succeeixi també). tots els vostres documents signats a la vostra empresa de títols i demaneu-los que facin un "tancament de cortesia" i que els informin també de la companyia de títols dels bancs. D'aquesta manera continuareu controlant el tracte.
Pas
Ara que el banc i tots dos han signat el contracte, és hora de trobar el comprador final! Truqueu a tots els senyals "per llogar" que heu vist on els propietaris van dir que estarien interessats en més propietats de lloguer a la zona i els diria que teniu alguna cosa sota contracte i voleu saber si estan interessats en comprar-los.
Truqueu a tots els que heu afegit a la vostra llista de compradors.
A més, obteniu signes de plàstic blanc corrugat en blanc amb suports metàl·lics i escriviu-hi amb el vostre marcador de màgia espessa i negra:
3 llits / 1 ba. casa barata $ 40k CASH / Must vendre! 555-5555
I posar uns 20 d’ells a la zona on es troba la casa. El vostre telèfon s’ensorrarà. (Si no teniu els diners per comprar uns 20 d’aquests, només anirà fent moltes trucades i investigacions en fred bàsicament. Trucar els propietaris i trucar als inversors que sabeu que va comprar una casa per diners en efectiu a la últims mesos … recordeu la llista que heu rebut de l’agent immobiliari?)
El vostre objectiu és treballar amb diligència per trobar el vostre comprador final perquè pugueu tancar les vostres execucions hipotecàries REO i també podeu rebre el pagament.
Pas
Un cop trobeu un comprador final, signeu un acord de venda amb ells. En aquest acord de venda, sereu el "venedor" i seran el "comprador". (Sé que no heu tancat encara amb el banc, però com que teniu un acord de venda executat a la propietat ara teniu el que es diu un interès equitatiu a la propietat i podeu anunciar-lo i vendre'l com a "venedor".) Recordeu posar aquí el preu de venda adequat (el preu més alt). També haureu de rebre un dipòsit de diners del vostre comprador. Com ara sou el venedor, voleu que sigui el més alt possible. Així que ja saps que aquest comprador té en compte l’acord. Perquè tingueu seguretat, poseu-los a la vostra empresa de títols o en el nom de l’advocat un control de diners seriós. El mantindran en un compte de custòdia fins a la liquidació / tancament. Assegureu-vos de fer-los saber que el tancament passarà amb la vostra empresa de títols o amb l’advocat (una vegada que confieu en aquest comprador o sàpiga el que esteu fent, podeu decidir fer servir la seva empresa de propietat o l’advocat).
Pas
Ara reexpedirà aquesta documentació de venda al vostre advocat i / o empresa de títols. Podeu fer-los saber que serà l’acord de tancament simultani que esteu treballant.
Si per alguna raó, l’empresa del títol diu que no podeu fer un tancament simultani, podeu fer un doble tancament i podeu utilitzar el finançament transaccional que vau cercar fa uns quants passos. Li permeten demanar prestat els seus diners durant unes quantes hores o uns quants dies per fer la seva oferta. Tingueu en compte el que us cobraran pels diners, perquè haureu de posar això en els vostres costos de tancament.
Apareix-vos a la liquidació i recolliu els vostres $ 5.000 !!! Ara vagi a trobar-se més a la venda a l'engròs!