Taula de continguts:
Posar un valor en una compra d’immobles comercials és la clau per obtenir beneficis futurs i evitar possibles pèrdues. Els inversors necessiten una manera senzilla però precisa de determinar tant el preu actual com el potencial de guany futur de la compra d’immobles comercials desitjats. Hi ha tres mètodes que, si s’utilitzen junts, oferiran una xifra fiable per oferir-los com a preu de venda o de compra.
Pas
Compareu els preus de venda recents d’edificis de mida similar a la mateixa zona. Aquest és l’enfocament de comparació directa. En el passat, les vendes de comparació eren l'únic domini dels taxadors. Avui, aquesta informació és fàcil de trobar gràcies a la recent popularitat dels llocs web de comparació de propietats d'Internet (vegeu Recursos). La informació d’aquests llocs web està recopilada a partir d’una sèrie de fonts, incloent registres públics del comtat i llistats de vendes anteriors. Aquestes xifres s'han de considerar com a estimacions. Els valors de les propietats poden canviar a causa de renovacions, condicions de barri i el temps que triga a actualitzar els registres públics.
Pas
Utilitzeu el mètode de l’enfocament de costos per donar a la persona que comprador i al venedor una idea del valor d’una propietat en funció del cost de substitució de les millores de la terra. Aquestes millores inclouen edificis, jardins i estacionaments. Utilitzeu aquest mètode només en relació amb altres mètodes d’avaluació. Els compradors i venedors que utilitzen només aquest mètode s'enfrontaran a possibles inexactituds basades en l'estat dels edificis i les terres circumdants.
Pas
Utilitzeu el multiplicador de lloguer brut. És una eina més precisa i útil per determinar els valors de les propietats comercials. La informació necessària per realitzar aquest càlcul inclou els ingressos bruts anuals de lloguer multiplicats pel nombre d’anys que el comprador creu que prendrà per pagar la compra. En termes matemàtics, la fórmula és la següent: Valor = Ingressos bruts de lloguer x Multiplicador de lloguer brut. Per exemple, una propietat que genera ingressos bruts anuals de 100.000 dòlars anuals, multiplicada per un període de participació de 10 anys, situaria el valor de la propietat en 1 milió de dòlars. L’ús d’aquest mètode no és especialment bo per a apartaments i / o oficines vacants a causa del temps que triga a trobar nous inquilins. Els inversors haurien de construir almenys un factor de vacant del 5% en els seus càlculs.
Pas
Incloeu el mètode de taxa de cobertura per determinar el valor. Expressat en percentatge, aquest mètode es calcula prenent el resultat operatiu net i dividint-lo en el preu de la propietat. Els ingressos nets d’explotació (NOI) són els ingressos totals menys places i despeses. A tall d’exemple, si el NOI d’una propietat és de 50.000 dòlars anuals i les taxes de cobertura comparables són del 5%, la propietat es pot valorar en 1 milió de dòlars.