Taula de continguts:
- Instantània del mercat
- Quan he de comprar?
- Més consideracions de diners
- Signes d'un mercat de compradors
Tirar el desencadenant d'una compra de llars era tan senzill com comprar una casa assequible, agafar diners juntes per al pagament inicial, aconseguir finançament a un tipus d’interès raonable i després tancar.
No obstant això, en els anys posteriors al col·lapse financer nord-americà de 2008, que va sorgir en part d'una bombolla immobiliària causada pels préstecs hipotecaris irresponsables, el mercat de l'habitatge va patir enormes turbulències. Aquesta revolució econòmica va generar condicions de mercat immobiliari sense precedents que van dictar els inventaris d’habitatges, l’abundància econòmica i les condicions de finançament, tot afectant a l’hora òptima d’una compra.
Malgrat la imprevisibilitat del mercat, els compradors potencials poden evitar adquisicions precàries seguint determinades garanties.
Amb preus baixos i tipus d’interès baixos, l’abundabilitat de la llar el 2012 va ser la més favorable des de 1970.
Walter Molony, portaveu de la National Association of Realtors (parafrasejat)
Instantània del mercat
El mercat immobiliari dels Estats Units va escapar finalment del 2008 fins al 2011. La xifra de vendes d'habitatges va millorar el 2012 un 9,5 per cent respecte al 2011, i l'Associació Nacional d'Agents Immobiliaris espera guanys addicionals per a la resta de 2013, fins al 2014.
La mala notícia si voleu comprar és que a principis de 2013 hi ha un mercat de venedors en quatre de cada cinc regions, va dir Walter Molony, investigador i portaveu de NAR. "La raó és que hem tingut aquest gran descompte d'inventari", va dir.
El juliol de 2007, els Estats Units van establir un rècord d’inventari d’habitatges amb més de 4 milions de llars al mercat. Al gener de 2013, l’inventari va baixar a 1,74 milions, un descens del 25 per cent respecte al gener del 2012 i el menor inventari des del desembre de 1999.
El NAR preveu un augment d’inventaris estacionals a la primavera del 2013, va dir Molony, però pot ser que no sigui suficient per prevenir ofertes múltiples freqüents o baixar els preus de l’habitatge amb la suficient rapidesa.
"Els preus mostren el major increment des del novembre del 2005", va dir Molony. "Per això hem millorat la nostra previsió de preus per a aquest any (2013). Creiem que el preu mitjà augmentarà a nivell nacional al voltant del 7 per cent".
El preu mitjà al gener del 2013 va ser de 173.600 $, un 12,3 per cent per sobre de l’any anterior, l’11è mes consecutiu dels augments de preus de l’any anterior. La projecció de NAR del preu mitjà de tot el 2013 és de 189.400 $.
"El desavantatge d’un creixement dels preus més intens del que és normal és que si es mantingui durant un període prolongat de temps, aleshores finalment ens trobarem amb problemes d’assegurança econòmica i comenceu a costar la gent fora del mercat", va dir Molony. "Encara no estem aquí".
Amb preus baixos i tipus d’interès baixos, l’abundabilitat de la llar el 2012 va ser la més favorable des de 1970, va dir. Després del repartiment de l'habitatge de 2008, els preus de les llars es van reduir, ja que les llars es van vendre per menys de les despeses de construcció, cosa que molts inversors van pujar i van absorbir la major part de l'inventari.
El factor més fort que frena el mercat és que "la comunitat creditícia ha estat aversa al risc … només donant hipoteques als prestataris més solvents amb puntuacions de crèdit arbitràriament elevades", va dir Molony.
A Chicago, per exemple, els "compradors que es desplacen", els que pugen de les seves primeres cases, encara tenen dificultats perquè els prestadors tenen requisits més estrictes, va dir Zeke Morris, president de l'Associació d'Associacions d'Agents Immobiliaris de Chicago.
"Per a alguns compradors ha estat frustrant els punts de preus més alts", va dir Morris. "Se'ls demana molt més detalls del que abans se'ls havia demanat".
Per al millor tracte, va dir Molony, els compradors haurien de treballar amb agents immobiliaris, preferiblement agents del comprador.
Quan he de comprar?
La confiança del consumidor és un gran impuls per fer una inversió considerable, com ara una llar, va dir Molony. La llista de confiança és la seguretat laboral.
"Si no esteu segurs de l’estabilitat del vostre treball, això és molt gran", va dir Molony. "Si teniu un horitzó temporal a curt termini, diguem-ne menys d'uns pocs anys, millorareu el lloguer perquè, amb tota probabilitat, no recuperareu els costos de les transaccions."
El comprador típic d'avui té previst quedar-se a casa durant 10 anys; el venedor típic ha estat a la llar durant nou anys. En el passat, els experts en béns arrels creien que les persones havien de ser propietàries de la seva llar durant tres o cinc anys per guanyar prou capital per fer que la inversió valgués la pena. Tot i que es va trigar més a construir l'equitat després de la caiguda del mercat, "és probable que sigui cert o que torni", va dir Molony.
La planificadora financera certificada Cathy Pareto va esmentar altres punts de referència de confiança que les persones haurien de tenir en compte abans de comprar una casa.
"Estàs comprant una casa amb el teu cònjuge, o vas a la meitat amb un xicot o una núvia?" va dir Pareto. "Quina estabilitat té aquesta relació? L'altra part, com es veu el mercat?"
Un mitjà financer és un altre estàndard. "Les persones cometen grans errors en comprar massa casa per al que poden donar suport", va dir Pareto. "Com es veu el vostre flux de caixa? La vostra meitat pagarà la meitat de la vostra paga? Bé, pot ser que sigui un estirament. Quines altres fonts d’ingressos teniu?"
Si un possible comprador no té confiança en cap d'aquests problemes, Pareto i Molony recomanen llogar-los.
Més consideracions de diners
El trencament del mercat de l'habitatge i el col·lapse de la indústria bancària han fet que els prestadors hipotecaris puguin prestar diners, la qual cosa significa que els possibles compradors d'habitatges necessiten un crèdit "decent" per ser aprovats per al finançament ", probablement (una puntuació de crèdit) en els 720 anteriors", va dir Pareto. "Si teniu menys de crèdit estel·lar, és possible que, als ulls del banc, una proposta arriscada".
Si el vostre crèdit és excel·lent, podreu fer malbé un mal préstec.
"Pot ser que no pugueu beneficiar-vos dels baixos tipus d'interès disponibles per a la majoria de la gent, i no voleu pagar més del que haureu de fer o hauria de fer-ho pel cost de demanar diners", va dir Pareto.
Els compradors d'habitatges per primera vegada haurien de conèixer la seva puntuació de crèdit; si és baixa haurien de corregir-ho. Abonar els seus comptes a temps, no assumir nous deutes i no sol·licitar una nova targeta de crèdit ni cancel·lar-ne una, ha avisat Molony.
Els compradors necessiten fons suficients per cobrir un pagament inicial al voltant del 20% del preu de compra o els bancs "ni tan sols us poden mirar", va dir Pareto.
La Molian va assenyalar que el pagament inicial de la prima per als finançadors dels primers compradors d'habitatges mitjançant un préstec de l'Administració federal de l'habitatge és del 4 per cent del preu de compra. Molts compradors per primera vegada buscaran ajuda a les seves famílies amb el pagament inicial.
"Francament, el Banc Nacional de Papà i Mare és un mitjà molt tradicional que els propietaris fan servir per comprar", va dir. Referint-se a una enquesta anual de NAR a compradors i venedors d’habitatges, Molony va dir: "Quan demanem als compradors d’habitatges per primera vegada," Què vas fer servir per al seu pagament inicial? " El 76 per cent diu estalvis. El vint-i-quatre per cent, un regal d'un familiar o amic, i normalment és un regal dels seus pares."
Els compradors també necessiten diners en efectiu per als costos de tancament, que varien geogràficament i per transacció, va dir Molony. Espereu que els costos de tancament siguin del 5 per cent del valor de la llar.
En general, un possible comprador haurà de calcular la dedicació del 25% del seu ingrés brut al principal i els interessos de la hipoteca. "Això et permetrà estar còmode", va dir Molony.
Signes d'un mercat de compradors
El portaveu de l'Associació Nacional de Béns Arrels, Walter Molony, va enumerar aquests signes com a mesura en què el cicle immobiliari es desplaça cap al mercat del comprador:
L’inventari d’habitatges i l’oferta mensual, o el temps d’inici del mercat, s’estableixen o augmenten modestament; els venedors poden estar més motivats per negociar termes. Un subministrament de sis mesos està aproximadament equilibrat entre compradors i venedors, però el creixement ràpid d’inventaris o el temps d’inici del mercat fora de les normes estacionals podria ser un signe del mercat dels compradors.
Els preus de l'habitatge estan estancats o augmenten menys d'un punt percentual per sobre de la inflació. La caiguda dràstica dels preus augmenta la disponibilitat econòmica, però podria ser una bandera vermella de les condicions econòmiques i de l'habitatge local deficient. El guany normal de preus a llarg termini en un mercat equilibrat és de l'1 al 2 punts percentuals per sobre de la inflació, tal com es mesura a l’índex de preus de consum.
La relació entre els tipus d'interès hipotecaris, els preus de les llars i els ingressos li permet gastar menys del 25 per cent del ingrés brut pel principal i els interessos de les hipoteques.
La creació d'ocupació en el mercat local proporciona confiança i avantatges als compradors d'habitatges. Una economia pobra facilita la compra, però les pèrdues sostingudes d’ocupació i de població signifiquen que podrien trigar molt més del normal a vendre amb guany. Amb un creixement normal dels preus, la majoria dels compradors construeixen prou fons propis en tres o cinc anys per fer un comerç.