Taula de continguts:
- L'enfocament de la renda
- Enfocament de comparació de vendes
- L'enfocament de costos
- Escollir el mètode de valoració adequat
Hi ha tres mètodes principals per valorar els béns arrels comercials, i cada un ofereix avantatges. Consisteix en l’enfocament de l’ingrés, l’enfocament de comparació de vendes i l’enfocament de costos. L'enfocament ideal per a la vostra propietat comercial dependrà de la ubicació i el tipus de la propietat.
L'enfocament de la renda
L’enfocament d’ingressos, també conegut com a enfocament de capitalització d’ingressos, és la forma més habitual d’avaluar els béns immobles comercials. El procés consisteix a establir un valor basat en els ingressos de la propietat i això s'aconsegueix utilitzant el tipus de capitalització (taxa de capitalització). La taxa de cobertura és essencial per a la relació entre els ingressos i el valor de mercat, i aquests ingressos i valors de mercat es coneixen mitjançant l'anàlisi de propietats similars a la zona. Posteriorment, l’inversor pot estimar el valor de mercat de la seva propietat comercial dividint els seus ingressos anuals per la taxa de cobertura. Per tant, si els ingressos anuals d'una propietat són de 100.000 dòlars i la taxa de cobertura és del 10%, la propietat serà valorada en 1 milió de dòlars.
Enfocament de comparació de vendes
L'enfocament de vendes és probablement el mètode més simple de valoració de propietats comercials. Es tracta de fer una enquesta sobre propietats comercials properes. A continuació, es registra el preu de venda d’aquestes propietats. La propietat comercial de l’inversor pren una mitjana d’aquests preus de venda i els ajusta cap amunt o cap avall segons el metratge quadrat. Es poden fer altres ajustaments per tenir en compte les actualitzacions d’edificis, com ara l’augment de l’aparcament.
L'enfocament de costos
L'enfocament de costos és un mètode més complex de valoració de béns arrels comercials. En primer lloc, es fa una estimació del valor de la propietat o de la propietat sense l’edifici. Aleshores, el cost de la construcció d’una rèplica exacta de l’edifici s’afegeix a aquest valor estimat de la terra. Aleshores es té en compte el valor depreciat que pot representar en funció de l’edat de l’edifici. Com més nova sigui la propietat, més fiable serà l'estimació.
Escollir el mètode de valoració adequat
Si sou nous en inversions immobiliàries comercials, és ideal que entengueu cada un dels tres mètodes principals de valoració de propietats. En fer-ho, podeu trobar que la vostra valoració i la seva estimació difereixen. A més, cada un dels tres mètodes té els seus avantatges. L'enfocament de costos és avantatjós per a aquells que tinguin béns més allunyats dels desenvolupaments similars i, per tant, no es poden comparar els preus de venda i les taxes de cobertura. L’enfocament d’ingressos és senzill si teniu dades per a les taxes de cobertura, però no és ideal per avaluar els edificis d’apartaments, ja que fluctuen les taxes de vacant. En aquest cas, el mètode de comparació de vendes seria el més idoni.