Taula de continguts:
Sempre que adquireixes un actiu, com ara un immoble residencial, de lloguer o d'inversió, teniu una base de costos associada a l'adquisició. Si compres o construeixes una propietat de lloguer per 200.000 dòlars, la vostra base de cost serà de 200.000 dòlars. Si posteriorment remodelareu la propietat per un import de 10.000 dòlars, la vostra nova base serà la base original de 200.000 dòlars, més l'import que gastareu en convertir la propietat, donant-li una base ajustada de 210.000 $. De l’exemple, és clar que les addicions o millores de capital augmenten la base d’una propietat de lloguer, mentre que les pèrdues de depreciació i pèrdues de sinistres disminueixen la seva base. La base ajustada es calcula tenint en compte tots els augments i disminucions de la base original de la propietat. La determinació de la base ajustada d’una propietat de lloguer és important perquè ho necessitareu per calcular el guany o la pèrdua en venda, que al seu torn afectarà la vostra base imposable.
Pas
Determineu la base original de la propietat de lloguer. Si heu comprat o construït la propietat, la base serà el preu de compra o el cost de la construcció. Si heu adquirit la propietat com a regal o per herència, la vostra base serà el valor de mercat just a la data d’adquisició o la base ajustada de la propietat a les mans de qui l’ha adquirit. Suposeu que heu comprat la propietat per 500.000 dòlars - la vostra base original a la propietat és el preu de compra.
Pas
Determineu les addicions o millores de capital realitzades a la propietat. Això augmentarà la vostra base segons l’import que es gasti en millorar o convertir la propietat. Suposeu que gastareu 30.000 dòlars en actualitzar el sistema de calefacció central. Tenint en compte aquesta incorporació, la vostra base ajustada és ara de 530.000 dòlars (base original de 500.000 dòlars, més 30.000 dòlars en addicions).
Pas
Calculeu el cost per vendre la propietat. Els costos de venda augmenten la base de la propietat i inclouen tots els costos incorreguts en la venda de l'actiu en una venda, com ara comissions i comissions pagades a agents immobiliaris, advocats i comptables, així com a despeses publicitàries i altres costos. Si el vostre cost de venda acumulat és de 10.000 dòlars, la base ajustada augmentarà a 540.000 dòlars (una base ajustada d’edat de 530.000 dòlars més un cost de venda de 10.000 dòlars).
Pas
Calculeu la depreciació acumulada de la propietat; això reduirà la vostra base ajustada. Suposeu que teniu la propietat durant cinc anys i us heu depreciat amb 20.000 dòlars cada any. La vostra base ajustada es reduirà en 100.000 dòlars (l'amortització de 20.000 dòlars per any multiplicada per cinc anys). Tenint en compte la depreciació acumulada de la propietat, la base ajustada és de 440.000 dòlars (base ajustada antiga de 540.000 dòlars menys amortització acumulada de 100.000 dòlars).
Pas
Determineu la depreciació acumulada en addicions o millores de capital. Si amortitzeu el sistema de calefacció central des del pas 2 per 1.500 dòlars anuals durant dos anys, la depreciació acumulada de les addicions o millores de capital serà de 3.000 dòlars (una depreciació de 1.500 dòlars cada any multiplicada per dos anys). Això reduirà la vostra base, donant-vos una base ajustada de $ 437.000 ($ 440.000 d’antiguitat ajustada menys $ 3.000 d’amortització acumulada).
Pas
Calculeu els guanys de la venda de béns de lloguer. Si vau vendre la propietat per un import de 600.000 dòlars, el vostre guany serà de 163.000 dòlars (un import realitzat de 600.000 dòlars a menys de 437.000 $). Tingueu en compte que una base més ajustada que ofereix un guany més baix a la venda, que pot ser beneficiós per al contribuent.