Què és la prima d'assegurança hipotecària?

L’Administració federal de l’habitatge no origina préstecs ni els compra com Fannie Mae i Freddie Mac. En comptes d'això, la FHA assegura hipoteques, la qual cosa significa que la FHA paga les pèrdues del banc si el vostre préstec no té valors, igual que una asseguradora paga la seva reclamació en una col·lisió. Per descomptat, els diners han de venir d'algun lloc. Per finançar les seves potencials pèrdues, la FHA demana als prestataris que paguin dos tipus de primes d’assegurança hipotecària: el MIP inicial s’ha inclòs en el préstec al tancament i el MIP mensual pagat juntament amb el pagament de la hipoteca mensual.

MIP és una assegurança hipotecària específica per als préstecs assegurats per la FHA. Crèdit: doockie / iStock / Getty Images

Assegurança contra el prestatari per defecte

A diferència de les hipoteques convencionals, els préstecs assegurats per la FHA requereixen un pagament inicial del tancament del 3,5%. Això fa que els préstecs de FHA siguin una proposta arriscada. Si els preus de l’habitatge baixin fins i tot lleugerament, pot ser que els ingressos de la venda no siguin suficients per cobrir els costos del préstec si el banc ha d’execució. Per cobrir les seves pèrdues, la FHA recull MIP de tots els prestataris i les paga en una cassola de diners coneguda com a fons d’assegurança mútua. La FHA utilitza el fons MMI per pagar les pèrdues del prestador si el vostre préstec és predeterminat. Sense aquests diners, la FHA no podria assegurar préstecs amb tan baixos pagaments.

Tothom paga

El MIP és obligatori per a tots els préstecs FHA, independentment de la quantitat que el prestatari faci. Tanmateix, els prestataris amb pagaments més baixos paguen MIP durant un període de temps més curt. Per tant, si feu menys del 10 per cent, com fan la majoria dels prestataris de la FHA, heu de pagar el MIP durant tota la vida del préstec. Si aboneu un 10% o més, pagueu MIP durant 11 anys o fins al final del termini del préstec, el que succeeixi primer.

MIP anticipat pagat en tancar

Tots els prestataris de la FHA paguen per endavant MIP o UFMIP al tancament. La tarifa és de l'1,75 per cent de l'import del préstec, independentment de la durada del préstec o de la mida del pagament inicial. Per tant, si demanes prestat 200.000 dòlars, el vostre MIP inicial seria de 3.500 dòlars, independentment de si teniu un préstec de 15 o 30 anys. La FHA afegeix automàticament el pagament al saldo del vostre préstec en tancar - no heu de pagar diners en efectiu. UFMIP és una tarifa única. Una vegada que ho paguïs, no se't demanarà aquest diners.

Mensual MIP pagat anualment

El MIP anual és més complicat, ja que les taxes varien segons el termini de la vostra hipoteca i la mida del vostre pagament inicial. A més, la FHA canvia les taxes MIP anuals amb freqüència relativa, de manera que un préstec originat el 2010 tindrà taxes diferents del de 2015. En el moment de la publicació, un préstec de 30 anys amb un mínim de 3,5 per cent de pagament inicial té un càrrec MIP anual del 0,85 per cent de l'import del préstec. Els prestataris amb hipoteques a 15 anys tenen taxes que oscil·len entre el 0,45 i el 0,95 per cent. Tot i que s’anomena MIP anual, realment pagueu la prima en 12 quotes iguals incloses en el pagament de la vostra hipoteca mensual.

Cancel·lació del MIP en préstecs antics

Si el vostre préstec es va tancar abans del 3 de juny de 2013, la FHA cancel·larà automàticament el MIP quan la vostra relació préstec a valor o LTV arribi al 78%. El vostre LTV és l’import que heu deixat de pagar pel vostre préstec dividit per l’última valoració coneguda de la FHA de la vostra llar: normalment serà el preu de compra. Per tant, si heu manllevat 200.000 dòlars per comprar una casa de $ 210.000, el vostre LTV és del 95 per cent. Quan pagueu el préstec a 163.000 dòlars, el vostre LTV cau per sota del 78 per cent i el MIP s'abandona. Per a alguns préstecs a 30 anys, heu de pagar el MIP com a mínim 60 mesos abans que la FHA cancel·li el pagament. En els préstecs tancats després del 3 de juny de 2013, no hi ha cap manera d'anul·lar MIP, llevat de pagar el saldo del préstec completament.