Taula de continguts:
El préstec per valor (LTV) és la proporció entre un import del préstec i el valor de la propietat en el moment de la contractació del préstec. La majoria de les hipoteques sense assegurança hipotecària requereixen un LTV no superior al 80%, és a dir, la hipoteca no pot ser superior al 80% del valor de la propietat. En una hipoteca inversa, LTV no és una característica autònoma. És a dir, no hi ha màxim indicat i la relació està influïda per altres factors; no obstant això, en la majoria dels casos, funciona fins a un rang d'entre el 50 i el 65%.
Com funciona una hipoteca inversa?
Una hipoteca inversa és un préstec hipotecari disponible per a majors de 62 anys o més que no ha de ser pagat sempre que el prestatari continuï vivint a la casa hipotecada. Normalment, els interessos es meriten segons el principi, de manera que el saldo del préstec pot ser diverses vegades l'import del préstec original. Aquest és un préstec no recurrent, és a dir, el prestatari no és responsable personalment de l’amortització. Més aviat, l’equitat inicial de la llar, juntament amb la seva apreciació durant el termini del préstec, és la font esperada de fons d'amortització. El prestatari paga l’assegurança hipotecària que s’utilitzarà per pagar el prestador si l’equitat de la casa no és suficient per pagar el préstec.
Qualificacions de préstecs
Només hi ha dues qualificacions bàsiques per a un prestatari hipotecari invers: edat i capital propi. Tanmateix, el capital mínim requerit per a la llar no és una xifra específica aplicable a tots els casos. Més aviat, és un dels diversos factors relacionats entre si que determinen la vostra quantitat màxima de préstec. Aquests factors són el valor inicial, fins a un límit màxim; edat; tipus d’interès; i el tipus de préstec, que inclou una suma global, un pagament mensual per un termini determinat, un pagament mensual de tota la vostra vida, línia de crèdit o alguna combinació d'aquestes opcions.
Fórmula
La fórmula per determinar l’import màxim del préstec que rebria, segons un llarg estudi de la Junta de la Reserva Federal, és complexa i el Departament d’Habitatge i Urbanisme pot modificar-lo periòdicament. Comença amb el valor de la vostra llar, fins a un límit nacional fixat en 625.500 dòlars a partir del 2011. En el segon pas, la vostra edat i el tipus d’interès corrent cobrats pel tipus de préstec que voleu ser comparats per arribar a un valor entre 0 i 1 que es multiplica pel valor de la vostra llar o pel límit màxim, el que sigui inferior. La xifra resultant és l’import màxim del préstec per al qual és elegible. A partir d’aquesta xifra, restareu qualsevol deute que tingueu a la casa. Aquesta és la quantitat de diners que podeu rebre, menys els costos de tancament del préstec.
Calculadora en línia
Com que la fórmula és tan complexa i les taxes de préstecs canvien diàriament, hi ha calculadores hipotecàries inverses en línia que podeu utilitzar per determinar la quantitat de diners per la qual podreu accedir i, per tant, quanta participació haureu de tenir. Per exemple, un propietari únic de 62 anys d’edat, amb una llar de 300.000 dòlars, que vol una hipoteca inversa a tant alçat podria obtenir un préstec de 157.000 dòlars a un tipus fix del 6,4 per cent, que inclou l’assegurança hipotecària. Si el propietari té un 50% d’equitat a la llar, això significaria que també ha de pagar $ 150.000 en una hipoteca existent. La hipoteca hauria de pagar-se amb la hipoteca inversa, deixant 7.000 dòlars per pagar els costos de tancament. Un propietari de la mateixa edat, que desitgi el mateix préstec i obtenir la mateixa tarifa, no seria elegible si tingués un LTV superior al 50%. A mesura que el prestatari anava, la seva quantitat de préstec augmentaria i, per tant, la seva LTV també ho hauria de fer. Als 90 anys, el mateix prestatari rebria 210.000 dòlars, resultant en un LTV d'aproximadament el 67 per cent.