Taula de continguts:
- Prevenir la desinformació
- Exposar accions no autoritzades
- Requisits de la carta d'estoppel
- Estoppel Letters vs. Certificats HOA
És probable que necessiteu una carta d’estoppel en comprar o vendre una unitat de condominis o una casa que estigui subjecta a una associació de propietaris, que s’anomena com a HOA. Un comprador i el prestador hipotecari volen saber si un venedor ha de saldos pendents a l’Hoa de manera que es puguin pagar els costos al tancament. Un venedor vol saber quina quantitat exacta li haurà de tancar quan vengui o pagui una hipoteca. Les cartes de l’estoppel són declaracions vinculants que impedeixen que l’Hoa es retiri posteriorment els fets o indiqui informació contrària.
Prevenir la desinformació
Els HOA poden augmentar les tarifes, imposar valoracions especials i fer que els propietaris siguin responsables de les quotes impagades. Un comprador que consideri una casa dins d’un HOA té dret a aquesta informació, ja que pot afectar l’habitabilitat o l’abast de la casa. Els compradors, els venedors i els prestadors d’hipoteques poden sol·licitar cartes d’estoppel o certificats d’estoppel de l’HoaA abans de tancar-los. Els HOA poden cobrar una tarifa per l'emissió de la carta. L'import de la tarifa depèn de les lleis estatals que regeixen les agències i associacions individuals. Qui paga la tarifa de la carta d'estoppel depèn de les negociacions del comprador i del venedor.
Exposar accions no autoritzades
Les cartes d’estoppel de HOA també revelen quan els propietaris han violat les regles d’una associació, conegudes com a Convenis, Condicions i Restriccions: CC i Rs, i els estatuts. Les restriccions de les HOA sovint limiten la construcció i les modificacions de les unitats de condomini o de lots unifamiliars. Les infraccions i les sancions per a millores no autoritzades a una propietat apareixen a la carta d’estoppel. El comprador i el prestador hipotecari del comprador poden mirar més endavant el problema, saber si s'han resolt i si s'han pagat multes, i poden assegurar-se que la llar compleix les directrius HOA abans de tancar.
Requisits de la carta d'estoppel
No hi ha cap plantilla de calderes per a lletres d’estoppel. La informació proporcionada en una carta varia segons l'estat i HOA, i algunes associacions requereixen informació més detallada en lletra que altres. A Florida, per exemple, una lletra ha de contenir, com a mínim, un oficial de l’Hoa o una signatura d’agent autoritzat, els imports d’avaluació i els diners que se li corresponen a l’Hoa. Les lletres de l’estoppel de la llengua a Califòrnia varien àmpliament, segons Davis-Stirling.com, un lloc web de recursos legals per a HOAs de Califòrnia. Les cartes d’estoppel poden incloure un límit de tarifes exacte per a cartes, com ara 250 dòlars, o simplement indicar que la tarifa no ha de superar el "cost raonable" de l’associació.
Estoppel Letters vs. Certificats HOA
El prestador hipotecari d’un comprador pot requerir la seva pròpia versió de la carta d’estoppel, que pot suposar més informació que la carta de l’associació. Per protegir els seus propis interessos financers, els prestadors poden sol·licitar un certificat HOA, que inclou detalls com ara l’import de les reserves del HOA, les taxes de morositat dels propietaris, el percentatge d’unitats no ocupades al desenvolupament i les decisions pendents o insatisfetes contra el HOA. Aquesta informació ajuda al prestador a determinar si l’Hoa és fiscalment sòlida.