La ràtio de rendiment del deute

El rendiment és un altre terme per a la devolució. Per exemple, el rendiment d’un bo és la taxa d’interès nominal o de cupó dividida pel preu d’adquisició. En la inversió en propietats comercials, el rendiment del deute és una mesura del risc inherent a un préstec i ha substituït el criteri anterior del préstec al valor.

Ràtio de préstec a valor

En el passat, els prestadors calculaven l'import que estaven preparats per prestar en percentatge del valor de la propietat. Abans del 2000, la relació típica préstec a valor era del 70%, de manera que una propietat valorada en 1 milió de dòlars podria atreure un préstec de fins a 700.000 dòlars. Durant el període 2003-2007, la competència dels inversors de bons que busquen bones inversions en propietats comercials van empènyer la ràtio préstec a valor fins a un 82% i els preus immobiliaris van augmentar significativament. Quan el valor dels béns immobles va començar a caure, els deutors devien més del valor de les seves propietats, situació coneguda com a fons negatius.

Ingressos operatius nets

El benefici net d’explotació d’una propietat comercial és l’ingrés brut obtingut de la propietat cada any menys les despeses d’explotació. Els ingressos bruts inclouen tots els ingressos de la propietat, com ara els ingressos per lloguer, les taxes d'aparcament i els rebuts de màquines expenedores. Les despeses d’explotació no inclouen cap despesa de capital o interessos sobre la compra de l’immoble, sinó que cobreixen elements com ara assegurances, reparacions, manteniment i serveis públics. El NOI d’una propietat equival al benefici net d’una empresa i és un factor important en les ràtios clau d’inversió.

Relació de cobertura del servei de deute

La ràtio de cobertura del servei del deute mesura fins a quin punt els ingressos de la propietat cobreixen les seves despeses d'explotació i els pagaments de la hipoteca. Per calcular-ho, dividiu el resultat operatiu net pel total de pagaments hipotecaris de l'any. Un resultat d'1 és uniforme, i la majoria dels prestadors demanen una ràtio de cobertura de deute mínima de 1,1 per a préstecs comercials i fins a 1,3. A la pràctica, això significa que si els costos hipotecaris d’una propietat són d’un total de 300.000 dòlars anuals, el NOI haurà de ser almenys de 330.000 dòlars i preferiblement de 390.000 dòlars.

Ràtio de rendiment del deute

La ràtio de rendibilitat del deute i la ràtio de cobertura del servei del deute s'han convertit en els factors més importants que els prestadors hipotecaris comercials tenen en compte a l'hora de decidir si invertir en una propietat. La ràtio de rendibilitat del deute mostra el NOI com un percentatge de l'import total del préstec, per la qual cosa un préstec de 10 milions de dòlars i un NOI de 1 milió de dòlars produeixen una ràtio de rendiment del deute de 10 milions dividida en un milió o el 10%. Com més alta sigui la ràtio de rendibilitat del deute, més atractiva serà la inversió per al prestador. La majoria dels proveïdors hipotecaris fixen una ràtio mínima de rendiment del deute del 10 per cent, però alguns insisteixen en un 11 o un 12 per cent en un mercat volàtil.