Lleis sobre la possessió adversa a Nova Jersey

La possessió adversa és el procés pel qual una persona pot adquirir el títol en una peça de béns immobles ocupant-la. La propietat ha d’estar ocupada durant un període de temps determinat, que depèn de l’estat. A Nova Jersey, el període de temps i altres elements de possessió adversos requerits figuren a la secció 2A: 14-31 del codi de Nova Jersey. Si el posseïdor adversari preval en la seva reclamació, el propietari original no es compensa amb la pèrdua.

Període de possessió

Si una persona que posseeix una casa o un terreny buit instal·la una tanca, construeix un camí d'accés o col·loca una estructura més enllà de la línia de frontera de la seva propietat - en béns propietat d’altres persones - pot obtenir títol després de mantenir la possessió durant un llarg període de temps. Sota la secció 2A: 14-31, si la propietat és una zona forestal no desenvolupada, el període de possessió adversa és de 60 anys. Totes les altres propietats tenen un període d’ocupació de 30 anys.

Atacant

A causa del molt llarg període de temps necessari per reclamar la possessió adversa a Nova Jersey, un posseïdor adversari pot establir que el període legal està satisfet mitjançant l’adherència. L'atribució significa que la persona que reivindica la propietat per possessió adversa pot utilitzar actes passats o registres públics per establir que el període de possessió de 30 o 60 anys va començar amb un propietari anterior.

Per exemple, si una persona va construir una tanca a dos metres de la seva línia de propietat i va romandre allà durant 12 anys abans de vendre, i el nou propietari va mantenir la tanca, el nou propietari podia sol·licitar títol per possessió adversa després de 18 anys. Això és degut a que l’ocupació va començar 30 anys abans quan es va construir la tanca durant la possessió del propietari original.

Elements

Un posseïdor adversari ha d'establir els elements de possessió adversa per adquirir el títol a Nova Jersey. Els elements inclouen la possessió contínua, hostil, oberta i notòria, exclusiva i real. "Continu" significa que la possessió ha de ser constant i regular; L’ús esporàdic de la terra no és suficient per establir una possessió adversa. "Hostil" significa que el posseïdor adversari utilitza la propietat sabent que no és el propietari legítim de la propietat. Un posseïdor adversari pot establir una possessió "oberta i notòria" fent servir terres de manera que tothom, inclòs el propietari real, pugui veure-ho, com ara mantenir la gespa o col·locar un cobert o un altre tipus d’estructura a la terra. L'element de propietat "exclusiva" requereix que el posseïdor adversari sigui l'únic posseïdor de la propietat. Això significa que fins i tot el propietari real no utilitza la terra. Finalment, "possessió real" significa que el posseïdor adversari ha de fer ús de la terra –per exemple, per recol·lectar cultius– en lloc de sol·licitar-la.

Excepció

L’única excepció del dret al títol per possessió adversa a Nova Jersey és quan el govern federal o estatal és propietari de la propietat en qüestió. La propietat que tingui un ús públic, com ara una escola i la seva terra o autopista, està protegida de qualsevol reclamació de possessió adversa. A més, els boscos de propietat federal o estatal, encara que no siguin desenvolupats i no utilitzats, tampoc no estan subjectes a un posseïdor adversari.