Taula de continguts:
L'Administració federal de l'habitatge va assegurar aproximadament un terç de les hipoteques nord-americanes a partir de l'any 2010. La popularitat de la FHA es deu en part a les directrius flexibles de l'agència per adquirir i refinançar hipoteques. Una agència del Departament d’Habitatge i Desenvolupament Urbà, l’assegurança de la FHA protegeix els prestadors. Els prestataris FHA poden utilitzar l’opció de reclamació parcial d’HUD, que implica un pagament únic al prestador per evitar l’execució hipotecària. Després de pagar una reclamació parcial, el prestatari de la FHA pot refinançar la seva llar.
Els bàsics
Un benefici únic dels programes d’assegurances de HUD és el reemborsament del prestador. HUD paga reclamacions als prestadors si els propietaris són predeterminats, utilitzant els diners del fons d'assegurança FHA, que és diners agrupats a partir de primes i pagaments d'assegurança hipotecària pagada pels prestataris.
En una reclamació parcial, el prestador o el gestor d’hipoteques avança fons, o l’import en mora, en nom del prestatari per reintegrar el préstec en mora. Presenten una reclamació amb HUD per l’import que ha de ser almenys quatre mesos d’hipoteca impagada, però no més de 12 mesos de capital, interessos, impostos i assegurança (PITI). El prestatari signa un pagarés a HUD, que és lliure d’interessos i és degut i pagable quan es paga la primera hipoteca. Una operació de refinançament és una d’aquest cas en què s'ha de retornar la reclamació parcial.
Procediment
El prestador o administrador de préstecs és responsable de notificar a HUD en cas de refinançar-se de manera que HUD pugui proporcionar una declaració de pagament per a la reclamació parcial. El contractista retingut per HUD que presta serveis a la nota de reclamació parcial proporciona la quota de pagament del saldo pendent. Segons Mortgagee Letter 2003-19, els prestadors poden enviar la seva sol·licitud de pagament al contractista de serveis d'HUD a:
Departament nord-americà de HUD c / o First Madison Services, Inc. 4111 South Darlington Suite 300 Tulsa, OK 74135
Aquest requisit assegura que el saldo de reclamació parcial no es passa per alt quan es paga la primera nota d’hipoteca a través d’una transacció de refinançament.
Identificació
El prestador ha de registrar la reclamació parcial a l’oficina de l’enregistrament jurisdiccional apropiat. La nota de reclamació parcial es registra com una garantia subordinada, és a dir, la primera hipoteca manté la prioritat de pagament. HUD requereix la presentació de la reclamació parcial per a la gravació en un període màxim de cinc dies hàbils després de signar la nota i abans de presentar la reclamació amb HUD. La reclamació passa a formar part del registre públic i es pot identificar mitjançant una cerca de títols realitzada en el moment de refinançar-la.
Consideracions
Tot i que una operació de refinançament provoca el reemborsament de la reclamació parcial, una modificació del préstec, que altera el primer préstec perquè els prestataris puguin gestionar millor els seus pagaments, no requereix una compensació de reclamació parcial. Les modificacions de préstecs impliquen el reemborsament del prestatari. En aquests casos, HUD pot tornar a ordenar la reclamació parcial per permetre que es completi la modificació del préstec. El prestador ha de posar-se en contacte amb el contractista de serveis d’HUD per al llenguatge de documents de seguretat i els termes per reorganitzar la nota de reclamació parcial.