Els termes mitjans de contractació de sòl a Michigan

Els contractes de pagaments a llarg termini, també coneguts com a contractes d’escriptura, són una varietat de finançament de propietaris immobiliaris que permet al comprador i al venedor ometre el procés d’aprovació del banc i treballar directament entre si. Els contractes terrestres són una forma comuna de comprar i vendre propietats a l'estat de Michigan i, tot i que cada contracte de terreny pot variar a causa de la flexibilitat del tracte, hi ha punts en comú que cada partit pot esperar.

Els compradors i venedors contractats a la terra es denominen respectivament venedors i venedors.

Condicions bàsiques

El contracte terrestre típic, a Michigan i en qualsevol altre lloc, demana que el venedor mantingui l’acta en nom propi com a garantia mentre ell financi temporalment la compra per part del venedor. Normalment, el venedor vol un préstec de 30 anys, amb un pagament en globus després de cinc o deu anys. Acorden un preu, un tipus d’interès i un pagament inicial, que és petit de mitjana i oscil·la entre l’1 i el 10 per cent. El venedor també es compromet a mantenir la propietat i realitzar les reparacions necessàries, a més de pagar impostos i assegurances sobre la propietat. Es registren ofertes amb el registrador del comtat d’escriptures.

Pagaments i impostos

Les condicions de contractació de terres mitjanes de Michigan requereixen una amortització de 30 anys que requereix que el venedor pagui el saldo sencer després de finalitzar el període de finançament de proveïdors. Normalment es realitza mitjançant el refinançament del venedor. Els pagaments que el venedor fa durant el termini acumulen una participació equitativa per a ella; que l’equitat s’utilitza per refinançar un préstec bancari i el venedor es paga íntegrament. Quan això passi, el venedor transfereix el títol al venedor.

Quan les coses van malament: la confiscació

Si el venedor incompleix, Michigan permet al venedor el dret de confiscació, sempre que la clàusula estigui escrita en el contracte de venda. La confiscació permet al venedor simplement retornar la propietat al venedor si es queda amb els pagaments i no es pot inventar. El venedor té 90 o 180 dies per curar el defecte, depenent de la quantitat de diners que hagi abonat al contracte. Si no pot curar el valor predeterminat, la propietat es retorna al venedor i el venedor manté els pagaments realitzats com a danys liquidats.

Quan les coses van malament: execució hipotecària

Michigan també proporciona als venedors el dret d'exclusió no judicial si el contracte de venda conté una clàusula de potència de venda. Això significa que el venedor no ha de passar pel sistema judicial per reclamar la casa. El venedor també pot bloquejar-se judicialment sota la llei de Michigan, però és més lent i més car. La gran diferència entre la confiscació i l'execució hipotecària és que en la confiscació, el venedor pot actualitzar-se simplement pagant el saldo vencit (i pot romandre a la propietat sempre que es mantingui actualitzada). L'execució hipotecària accelera el saldo complet; i, a més, pot obligar el venedor a ser responsable de qualsevol deficiència que no estigui satisfeta per la venda de la propietat.

Valor per defecte del venedor

Michigan també proporciona proteccions per als vendees en cas que el venedor no pugui lliurar un títol clar a la satisfacció del contracte (és a dir, el venedor paga el venedor completament). El venedor pot obtenir una ordre judicial que dirigeixi el venedor per lliurar l'escriptura. El venedor també pot cancel·lar el contracte de terra i exigir el retorn de tots els diners pagats a la propietat. Finalment, el venedor pot demanar danys addicionals en diners.